Con i prezzi ancora bassi, in molti investono su una seconda casa: ottenere un mutuo in questo caso è più difficile

Hai in mente di fare un investimento o hai deciso di comprare un'abitazione al mare o in montagna per trascorrere i tuoi giorni di relax e staccare la spina dal lavoro? È possibile chiedere un mutuo per la seconda casa.

In tanti ormai tentano questa strada approfittando dei tassi ai minimi e soprattutto dei prezzi ancora molto bassi. Ottenerlo, però, non è facile come nel caso di un mutuo per la prima casa. Esistono infatti requisiti più restrittivi, minori agevolazioni e una durata più limitata.

Gli istituti di credito, infatti, non applicano le stesse agevolazioni previste per le prime case: oltre alla volontà di tutelarsi dal classico rischio di insolvenza, c'è un motivo ben preciso: le banche ritengono che chi faccia un simile investimento possa permettersi di sostenere spese maggiori.

Quali sono le restrizioni? In primis c'è durata massima del finanziamento, che non può superare i 30 anni. La seconda riguarda l’importo erogato: in genere le banche arrivano a coprire il 60% del valore dell’immobile, ma in ogni caso, la singola rata non potrà superare la cifra che corrisponde a un terzo dello stipendio mensile del richiedente.

Ma cosa succede se si ha già attivo un mutuo per la prima casa? Le strade sono due: richiedere la sottoscrizione di un secondo finanziamento presso lo stesso istituto di credito, in modo da fornire garanzie più certe sulla capacità di rimborso oppure fare richiesta per un nuovo prodotto di mutuo a integrazione di quello vecchio, in modo da avere una sola rata mensile da saldare.

I dati dell'Osservatorio di MutuiOnline.it. Sale anche l’erogato medio: a gennaio 2020 si è attestato a 144.354 euro

Sempre più mutuatari puntano alla surroga. La tendenza appare chiara dal periodo Osservatorio di MutuiOnline.it: secondo il portale specializzato in finanziamenti per l'acquisto di immobili, l'attuale combinato di crescita economica rallentata e politica monetaria espansiva mantengono i tassi dei mutui molto vicini ai minimi storici toccati nel 2019 rendendo la surroga molto appetibile.

Dal report emerge come nel mese di gennaio 2020 la concessione dei mutui con la finalità “Sostituzione e surroga” è letteralmente schizzata verso l’alto, arrivando a rappresentare il 65% mentre le richieste si sono attestate al 64,2%. Valori simili si erano toccati nel 2015, quando non a caso il tasso di rifinanziamento della Bce arrivò per la prima volta a zero.

Con tassi così bassi è inevitabile che tutti i richiedenti puntino sul tasso fisso che rappresenta il grosso dell’erogato a gennaio 2020: addirittura il 95,1% del mercato. Di pari passo, sprofonda l’erogato dei finanziamenti a tasso variabile, che scivola al 4,3%, il valore più basso dal 2006 a oggi.

Come è prevedibile, sale anche l’erogato medio dei mutui concessi: a gennaio 2020 si è attestato a 144.354 euro, con un crescita del 24% circa rispetto ai minimi toccati nel 2015. Sul fronte della durata, invece, non si registrano particolari differenze: "Il 20 anni che rimane la parte preponderante dell’erogato, al 37,5 per cento. In leggero aumento la durata a 15 anni (23,8% contro il 18% del 2019) e quella a 25 anni (18,1% contro il precedente 16,3%), mentre i finanziamenti al di sotto dei 10 anni calano dall’8,9% al 5,5 per cento".

La casa è spesso un sogno irrealizzabile per i giovani precari, ma alcuna banche concedono anche un finanziamento con un Loan to value del 100%

Un mutuo che copre l’intero importo del finanziamento per l’acquisto della propria nuova casa? È possibile, anche se solo a determinate condizioni. La casa rappresenta sempre un pilastro importante per gli italiani ed è l'obiettivo di tanti giovani soprattutto quando riescono a trovare un lavoro stabile.

Il problema, però, è quella della somma iniziale da versare: solitamente, infatti, un mutuo finanzia non più dell’80% del valore di un appartamento, ciò in ottemperanza alla richiesta di garanzie di sostenibilità del finanziamento da parte della banca e molto spesso,  alla luce delle condizioni attuali di precarietà del lavoro, i potenziali mutuatari difficilmente riescono a mettere da parte risparmi sufficienti per accendere un finanziamento in questo modo.

Se non si hanno quei “famosi” risparmi da investire nel breve periodo, la strada resta quella di trovare una banca che finanzi integralmente il mutuo: ci sono infatti degli istituti di credito che concedono il finanziamento anche con un Loan to value del 100%. Si tratta appunto dei mutui 100%, che però richiedono delle condizioni di garanzia in più. 

I Mutui al 100% possono essere concessi se il valore di perizia dell’immobilie risulta inferiore alla richiesta da parte del potenziale mutuatario, o in presenza di determinate offerte da parte delle banche. Il rischio di insolvenza è più concreto e per questo la banca richiede qualche garanzia in più, in particolare l’appoggio di un garante con un contratto a tempo indeterminato che possa eventualmente subentrare al mutuatario in caso di suo mancato pagamento delle rate.

Il vantaggio di questo tipo di mutuo è ovvia: consentire di comprare una casa anche a chi non ha risparmi a sufficienza per coprire una quota importante del costo dell'immobile, ma il suo prezzo sarà più alto del normale. Le rate saranno decisamente più consistenti rispetto a un mutuo al di sotto del 80% del valore dell'immobile. Ma ci sono anche diversi svantaggi.

Il primo, e più importante, è lo spread molto più alto applicato dalla banca per compensare la possibile insolvenza del debitore. Per quei pochi istituti che li erogano, il prezzo da pagare è quasi quadruplicato e quindi molto alto, nonostante tassi dei mutui ai minimi storici. Il secondo punto a sfavore riguarda la possibile polizza di assicurazione che eleva il costo del finanziamento stesso e la banca potrebbe richiedere come ulteriore garanzia.