L'analisi de Il Sole 24 Ore: spread stabili e indici in leggero aumento con tassi ancora molto bassi. In fisiologico calo le surroghe.

Come si evolverà il mercato dei mutui nel 2020? È la grande domanda che si pongono non solo analisti ed esperti ma anche, e soprattutto, gli italiani che vogliono comprare casa e si apprestano a chiedere un finanziamento. Si stima che siano circa 250mila le famiglie che ogni anno stipulano il mutuo senza contare le migliaia di soggetti che, sull'onda lunga del 2019, proveranno a surrogare (rivolgendosi ad un altro istituto bancario) o rinegoziare (trattando con la propria banca) il proprio mutuo 

Per fare una previsionale bisogna analizzare due fattori principali: lo spread (la percentuale di margine lordo che la banca sceglie di applicare) e gli indici interbancari. dSono infatti questi due dati a determinare sostanzialmente il tasso finale a carico del debitore. Tra gli indici bisogna considerare l’Irs per il tasso fisso e l’Euribor per quello variabile. 

SPREAD La situazione economica degli ultimi anni ha portato gli spread praticamente a zero o poco sopra. Gli istituti bancari, infatti, preferiscono rinunciare ad ottenere utili puntando a fidelizzare il cliente per offrirgli successivamente altri prodotti. Gli esperti immaginano uno spread sostanzialmente stabile, figlio di una offerta di mutui che non dovrebbe variare e di uno spread che difficilmente potrebbe scendere ancora, anche perché con gli indici piuttosto bassi si rischierebbero dei tassi gratuiti o addirittura negativi. 

Comprare un immobile già in affitto si può ma bisogna tener conto della durata del contratto di locazione. Occhio poi al bonus casa.

Stai per comprare casa ma dentro c'è già un inquilino regolamento in affitto? è possibile e, anzi, potrebbe aggiungere valore all’investimento, dal momento che chi acquista – ammesso che non abbia intenzione di abitare egli stesso nella casa che va a comprare – si assicura insieme alle quattro mura anche una fonte di reddito, rappresentata dal canone versato regolarmente dall’inquilino, a patto che si tratti di un affittuario virtuoso.

Tuttavia, prima di concludere la trattativa sia acquirente che compratore devono considerare alcuni fattori per evitare di avere sgradite sorprese o, peggio, essere costretti a dispendiose battaglie legali. 

È possibile porre fine al contratto di locazione per trasferirsi nell’abitazione appena acquistata? La risposta è "sì" ma ma con delle restrizioni. Come chiarito da una recente sentenza della Cassazione, conta la durata del contratto d’affitto: se questa è di nove anni, l’inquilino potrà opporlo al compratore.  Il nuovo proprietario non sarà dunque legittimato a mandare via il locatario se la registrazione del contratto risulterà essere anteriore al rogito. 

Se il contratto di locazione supera i nove anni, l’inquilino potrà invece opporlo all’acquirente solo se trascritto nei registri immobiliari pubblici. Ciò significa che, in caso di mancata trascrizione, il contratto sarà opponibile per massimo nove anni dall’inizio della locazione. È possibile anche che nel contratto di locazione sia inserita a priori una clausola che preveda il rispetto del contratto di locazione fino al momento della sua scadenza.

L’acquirente, se da un lato è tenuto a rispettare la locazione, dall’altro subentra, dal giorno del suo acquisto, in tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto stesso. Quindi può esigere i canoni non ancora versati alla data del rogito e quelli maturati dopo, non anche quelli anteriori. Così, ad esempio, se l’inquilino è moroso nei confronti del vecchio proprietario, il nuovo non potrà sfrattarlo se la morosità non riguarda il periodo successivo al passaggio di proprietà.

Da tenere presente anche la questione del cosiddetto "bonus casa": se l’inquilino non lascia libera la casa entro 18 mesi, può far perdere a chi acquista il diritto di beneficiare delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa. Perché una casa risulti “abitazione principale”, infatti, occorre che chi acquista ne faccia la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Se in quei 18 mesi la residenza è invece in capo all’inquilino preesistente, il bonus prima casa per il nuovo proprietario rischia di decadere.