Uno dei sistemi più utilizzati per risparmiare energia nelle case e per abbassare la bolletta del riscaldamento è avvolgere l’edificio in un cappotto termico.

A dire il vero, non in tutti gli immobili (soprattutto per questioni economiche) questo lavoro viene fatto su tutte le pareti. Si tende, infatti, a proteggere la parte più esposta al freddo, soprattutto quella che si affaccia a Nord, mentre quella a Sud resta con la vecchia struttura.

A questo punto è legittimo chiedersi nel condominio, chi paga il cappotto? Solo i vicini che beneficiano di questo intervento o tutti coloro che possiedono un appartamento all’interno dell’edificio? E se così fosse, perché?

Tutto nasce dal principio del godimento delle cose comuni, da quello che stabilisce in materia in Codice civile e da come è stato interpretato in qualche occasione dalla Corte di Cassazione.

Il principio è il seguente: una cosa che appartiene a tutti va sistemata o migliorata con i soldi di tutti. Immagina, infatti, che l’assemblea del condominio approvi i lavori di sistemazione del tetto: i vicini del piano terra devono pagarli? E devono anche tirar fuori i soldi se si decide di cambiare l’ascensore per metterne uno a norma, visto che non lo usano mai?

Come qualsiasi lavoro che interessi tutti i vicini di uno stabile, anche l’installazione di un cappotto per riparare l’edificio dal freddo e risparmiare sul riscaldamento deve essere deciso dall’assemblea del condomino. Sarà la maggioranza, calcolata in base ai millesimi in mano a ciascuno dei proprietari che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, a dare il via alla realizzazione del lavoro (Art. 1136 cod. civ.).

La maggioranza, infatti, è chiamata a deliberare sulle opere di innovazione delle cose comuni, intese come quelle che comportano l’alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della destinazione originaria e che, di conseguenza, trasformano la consistenza materiale delle cose comuni e la loro finalità di uso (Cass. sent. n. 12654/2006 del 26.05.06).

In altre parole, la citata maggioranza può decidere di eseguire delle innovazioni che hanno come oggetto:

opere ed interventi mirati al miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edificie degli impianti in essi installati;

• opere ed interventi previsti per l’eliminazione delle barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico, per realizzare parcheggi ad uso dei condòmini o per realizzare impianti di produzione di energie rinnovabili.

Risulta evidente che l’installazione di un cappotto, cioè di pannelli isolanti nei muri perimetrali del condominio per il contenimento del consumo energetico, comporterà un cambiamento nella consistenza dei muri stessi e che, pertanto, rientra tra gli interventi la cui decisione spetta alla maggioranza dell’assemblea.

Detto questo, cioè stabilito chi decide di fare il lavoro, c’è da capire chi paga il cappotto in condominio. Cominciamo a prendere in mano il Codice civile, sul quale possiamo leggere che le spese necessarie per l’innovazione sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè dei millesimi che ognuno ha in mano, salvo diversa convenzione, vale a dire a meno che si sia deciso diversamente (Art. 1123 cod. civ.).

Fino a qui, dunque, il Codice ci dice che pagano tutti in base alla quota di proprietà di ciascuno. Ma c’è subito dopo, nello stesso articolo, un altro passaggio molto interessante. È quello secondo cui «se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno piò farne». Se l’edificio ha più opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Da questi ultimi commi se ne potrebbe dedurre che se il cappotto in condominio beneficia soprattutto una parte dei vicini, cioè quella più esposta al freddo, mentre per gli altri le cose cambiano poco o nulla, dovrebbero essere i primi ad accollarsi i costi dell’installazione del cappotto.

Ma non è così. Almeno secondo la Cassazione che, con una sentenza (Cass. sent. n. 64/2013 del 03.01.2013), smonta questa teoria sostenendo che le opere effettuate nei muri e nei tetti degli edifici condominiali volte a preservare lo stabile dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni rientrano per la loro funzione tra le cose comuni e le spese sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive. In parole più semplici: pagano tutti in base ai millesimi di proprietà in mano a ciascuno. Anche perché, continua la Suprema Corte, queste opere non rientrano tra le parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri.

Se ne deduce che il vicino che si affaccia sul lato Sud dell’edificio pagherà per l’installazione del cappotto in condominio come quello che si affaccia sul lato Nord, sempre in base alle quote di ciascuno, dato che si tratta di un contributo destinato alla conservazione nel tempo e al miglioramento dell’efficienza di un bene condominiale, cioè di un bene di tutti, indipendentemente dal vantaggio aggiuntivo di singoli piani o lati dell’edificio (Cass. sent. n. 21028/2015.).

tratto da https://www.laleggepertutti.it/224460_condominio-chi-paga-il-cappotto

COS'È IL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO?

È un finanziamento concesso da banche o intermediari finanziari (il “finanziatore”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”), garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese. Se la persona che richiede il prestito è coniugata, costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi, i costituenti l’unione civile o i conviventi, il relativo contratto di finanziamento deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, purché anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni di età.

Dunque il prestito vitalizio ipotecario è una sorta di finanziamento che consente, a chi ha compiuto 60 anni ed ha un immobile di proprietà, di ottenere una certa liquidità garantendola con un’ipoteca posta sull’immobile, senza bisogno di vendere la propria casa o di ricorrere alla nuda proprietà.

Il vitalizio ipotecario serve, quindi, ad ottenere un credito dalla banca in cambio di un finanziamento garantito dall’ipoteca sull’immobile e dura per tutta la vita del beneficiario, ossia dal momento della stipula del contratto fino al suo decesso.

La legge che ha introdotto questa nuova forma di prestito, entrato in vigore da marzo 2016, è il dm 226/2015.

Tuttavia, è necessario essere consapevoli della scelta fatta e degli eventuali rischi che si corrono; per questo il Consiglio Nazionale del Notariato ha pubblicato un vademecum in collaborazione con 14 Associazioni dei Consumatori.

L’obiettivo è di orientare i cittadini verso una scelta consapevole in merito al prestito vitalizio ipotecario, illustrando in maniera semplice e sotto forma di domande le opportunità e i rischi che questo strumento finanziario offre.

SI PUÒ STABILIRE A PRIORI LA DURATA DEL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO?

No, perché dipende dalla durata della vita del soggetto finanziato; se il finanziamento è cointestato al coniuge, al costituente l’unione civile o al convivente, si fa riferimento alla durata della vita del più longevo.

QUANDO IL FINANZIATORE PUÒ CHIEDERE IL RIMBORSO INTEGRALE IN UN’UNICA SOLUZIONE DEL FINANZIAMENTO?

Lo può fare alla morte del soggetto finanziato o se vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento (es. diritto di usufrutto o di abitazione) sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile. 

IL RIMBORSO INTEGRALE DEL PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO COME AVVIENE?

Ci sono due possibilità di rimborso:

• senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese prima del verificarsi degli eventi su indicati; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale;
• con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese capitalizzati annualmente. Il finanziamento dovrà essere integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi degli eventi su indicati. In caso di morte del soggetto finanziato, se il finanziamento è cointestato, il rimborso avverrà al momento della morte del più longevo

COSA SIGNIFICA CAPITALIZZAZIONE DEGLI INTERESSI?

Significa che sugli interessi si producono altri interessi (anatocismo).

COSA SUCCEDE ALLA MORTE DEL SOGGETTO FINANZIATO?

Entro 12 mesi dalla morte del soggetto finanziato i suoi eredi devono rimborsare integralmente il finanziamento o, d’accordo con il finanziatore, provvedere in proprio alla vendita della casa. Se entro altri 12 mesi la vendita non si sarà perfezionata, il prezzo si ridurrà ogni anno del 15%, fino a quando la casa non sia venduta.

IL RITARDATO RIMBORSO DEGLI INTERESSI E DELLE SPESE PUÒ ESSERE CAUSA DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO DI PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO?

Sì, se si è scelto il rimborso senza capitalizzazione, il finanziatore potrà chiedere la risoluzione del contratto nel caso di ritardato pagamento (quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza) della rata di rimborso degli interessi e delle spese qualora tale ritardo si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive.

DOVE VIENE ISCRITTA L’IPOTECA?

L’ipoteca viene iscritta nei pubblici registri immobiliari con atto ricevuto o autenticato dal notaio, che è un pubblico ufficiale imparziale.

tratto da http://biblus.acca.it/guida-notariato-prestito-vitalizio-ipotecario/