La casa è spesso un sogno irrealizzabile per i giovani precari, ma alcuna banche concedono anche un finanziamento con un Loan to value del 100%

Un mutuo che copre l’intero importo del finanziamento per l’acquisto della propria nuova casa? È possibile, anche se solo a determinate condizioni. La casa rappresenta sempre un pilastro importante per gli italiani ed è l'obiettivo di tanti giovani soprattutto quando riescono a trovare un lavoro stabile.

Il problema, però, è quella della somma iniziale da versare: solitamente, infatti, un mutuo finanzia non più dell’80% del valore di un appartamento, ciò in ottemperanza alla richiesta di garanzie di sostenibilità del finanziamento da parte della banca e molto spesso,  alla luce delle condizioni attuali di precarietà del lavoro, i potenziali mutuatari difficilmente riescono a mettere da parte risparmi sufficienti per accendere un finanziamento in questo modo.

Se non si hanno quei “famosi” risparmi da investire nel breve periodo, la strada resta quella di trovare una banca che finanzi integralmente il mutuo: ci sono infatti degli istituti di credito che concedono il finanziamento anche con un Loan to value del 100%. Si tratta appunto dei mutui 100%, che però richiedono delle condizioni di garanzia in più. 

I Mutui al 100% possono essere concessi se il valore di perizia dell’immobilie risulta inferiore alla richiesta da parte del potenziale mutuatario, o in presenza di determinate offerte da parte delle banche. Il rischio di insolvenza è più concreto e per questo la banca richiede qualche garanzia in più, in particolare l’appoggio di un garante con un contratto a tempo indeterminato che possa eventualmente subentrare al mutuatario in caso di suo mancato pagamento delle rate.

Il vantaggio di questo tipo di mutuo è ovvia: consentire di comprare una casa anche a chi non ha risparmi a sufficienza per coprire una quota importante del costo dell'immobile, ma il suo prezzo sarà più alto del normale. Le rate saranno decisamente più consistenti rispetto a un mutuo al di sotto del 80% del valore dell'immobile. Ma ci sono anche diversi svantaggi.

Il primo, e più importante, è lo spread molto più alto applicato dalla banca per compensare la possibile insolvenza del debitore. Per quei pochi istituti che li erogano, il prezzo da pagare è quasi quadruplicato e quindi molto alto, nonostante tassi dei mutui ai minimi storici. Il secondo punto a sfavore riguarda la possibile polizza di assicurazione che eleva il costo del finanziamento stesso e la banca potrebbe richiedere come ulteriore garanzia.

Con le nuove norme contenute nel Decreto Fiscale si potrà restituire la cifra fino a un massimo di 30 anni.

Cambiano alcune norme che regolano il mutuo per l'acquisto della prima casa. Da gennaio, infatti, non è più previsto il pignoramento dell’immobile per chi ha richiesto un mutuo prima casa.

A parlarne è il Corriere della Sera che analizza alcune delle voci contenute all'interno del nuovo Decreto Fiscale. Da quest'anno chi non riesce più a pagare le rate del mutuo potrà presentare la domanda per una rinegoziazione del prestito e del piano di rientro. Ma c'è una condizione imprescindibile: l'abitazione oggetto del mutuo deve corrispondere a quella di residenza. 

Ma non solo: è possibile chiedere la rinegoziazione del mutuo, evitando quindi il pignoramento della prima casa, solo in caso di procedure attivate tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019. A questo punto andrà verificato che il soggetto interessato alla tutela risieda effettivamente nell’immobile.

Chi dispone dei requisiti dovrà presentare un documento con un’offerta di rinegoziazione il cui importo dovrà essere pari almeno al debito residuo, al netto degli interessi dovuti. La cifra dovrà essere restituita in massimo 30 anni e non oltre il compimento dell’ottantesimo anno di età da parte del debitore.

Il primo effetto sono gli interessi di mora, ma dopo 2 rate non pagate si diventa subito "cattivi pagatori".

La crisi economica che si trascina da anni e la disoccupazione sempre a livelli elevati spesso mette spesso in difficoltà molte famiglie italiane: spesso non solo faticano ad arrivare alla fine del mese, ma in alcuni casi non riescono nemmeno a pagare la rata del mutuo. Cosa succede in questi casi?

L'effetto più immediato è l’applicazione degli interessi di mora: si tratta di una maggiorazione del tasso di interesse, nella misura indicata nelle condizioni del contratto calcolati sull’importo delle rate non pagate per il periodo di ritardo rispetto alle scadenze stabilite. Più tempo trascorre senza pagare, più alto sarà l’interesse. Ma non solo.

Il mancato pagamento delle rate del mutuo comporta anche la segnalazione da parte della banca, del cliente come cattivo pagatore presso gli enti pubblici e privati, istituiti per il controllo e il rischio del credito. Tale segnalazione, che pregiudica la possibilità per il mutuatario di ottenere ulteriori prestiti, può avvenire solo dopo 120 giorni di mancato pagamento o dopo il mancato pagamento di almeno 2 rate.

Il famigerato pignoramento, invece, non è immediato: l'istituto di credito deve infatti seguire un percorso ben preciso per ottenere l’espropriazione forzata del bene e alla sua successiva vendita all’asta che può richiedere diverso tempo. In primis la banca deve dichiarare il cliente decaduto dal beneficio del termine: deve essere inviata una lettera al cliente in cui si rileva il mancato pagamento di più rate, comunica di non concedere più il pagamento rateizzato, chiede il saldo del debito.

Ma dopo quante rate la banca può procedere al pignoramento? dipende se il debito è stato contratto prima o dopo il 2017. Grazie alla riforma introdotta da un decreto legislativo del 2016, infatti, il pignoramento della banca per mutuo non pagato è possibile solo dopo 18 rate di morosità. Per coloro che hanno stipulato il mutuo prima del 2016, invece, basteranno solo sette rate non pagate del mutuo per sciogliere il contratto e permettere alla banca di iniziare le procedure per il recupero del credito.