Nell’ultima puntata abbiamo parlato di quanto sia importante la verifica di conformità catastale effettuate da un tecnico specializzato. Ricordiamo che si tratta solo del primo di tre passi da effettuare quando si vuole vendere la propria abitazione. Questo mese ci occuperemo del secondo punto.

La verifica di conformità urbanistica consiste sostanzialmente nell'accertamento, da parte del tecnico specializzato, della congruenza tra lo stato esistente dell'immobile e i progetti di costruzione che hanno autorizzato la realizzazione dello stesso. Oltre al progetto originario, è necessario che eventuali successive ristrutturazioni e altri interventi edilizi effettuati sull'immobile a seguito del progetto originario siano stati anch'essi autorizzati. La norma è semplice: l'ultimo titolo edilizio deve sempre rappresentare fedelmente l'immobile realizzato.

Fondamentale è quindi il ruolo dei Comuni: sono loro, infatti, a regolare lo sviluppo del territorio di competenza e a detenere i titoli edilizi, sia che riguardino permessi per realizzare edifici e altre opere edilizie importanti, sia che riguardino interventi più semplici o in forma "asseverata", quindi sotto totale responsabilità del tecnico privato. Tutti i progetti presentati e i relativi titoli edilizi che legittimano la costruzione e trasformazione di qualsiasi immobile, sono quindi custoditi all'interno degli archivi comunali.

Il proprietario che non dispone della documentazione necessaria per la verifica del proprio immobile può stare quindi tranquillo, in quanto può ottenere la documentazione urbanistica del proprio immobile facendone richiesta presso gli archivi comunali. Il tecnico incaricato potrà in questo caso anche direttamente occuparsi del reperimento documentale.

E se il proprietario è in possesso di tutta la documentazione urbanistica? In questo caso è sempre buona prassi effettuare comunque una richiesta di accesso agli atti edilizi presso il Comune in cui l'immobile ricade. Il motivo è semplice: occorre avere la certezza che la documentazione in possesso del proprietario sia effettivamente quella ufficiale. Può accadere, infatti, che i proprietari venditori abbiano un progetto che non corrisponde alla versione ufficiale presentata, in quanto ad esempio posseggono soltanto una bozza intermedia fatta dal progettista dell'epoca. Inoltre è molto importante verificare anche l'esistenza del certificato di abitabilità/agibilità dell'immobile.

Una volta ottenuti tutti i progetti relativi all'immobile e i relativi titoli edilizi dagli archivi, il tecnico specializzato dovrà ricostruire la cronistoria dell'immobile dall'epoca di costruzione fino ai giorni nostri, verificando la congruenza con lo stato realizzato.

Breve ma doverosa parentesi, riguarda gli edifici storici o costruiti anteriormente al 1942, data di emissione della Legge 1150/1942, prima legge urbanistica italiana. In questi casi la verifica urbanistica può essere evitata, ma a due condizioni: che si riesca a dimostrare inequivocabilmente e documenti alla mano che la costruzione sia precedente a tale data e che non siano stati effettuati interventi edilizi successivi. In caso di opere di ristrutturazione effettuate, la ricerca di limiterà solo alla verifica di congruenza dei titoli edilizi successivi al 1942.

Qualora dal lavoro del tecnico emergano delle incongruenze tra titoli edilizi e i relativi progetti e lo stato realizzato (in gergo tecnico chiamate difformità o abusi), si dovrà senza dubbio approfondire con attenzione e procedere alla regolarizzazione dell'abuso prima di procedere alla vendita del bene.

                                                                       Architetto Mirco Ciarlante

Nell’ultima puntata abbiamo visto insieme quanto sia importante il check-up di un immobile in vendita realizzato da un tecnico specializzato. Le verifiche da effettuare coinvolgono tre diversi livelli di conformità che, come ricordiamo, sono:

1. verifica di conformità catastale
2. verifica di conformità urbanistica
3. verifica di conformità strutturale

In questo articolo ci occuperemo, in particolare, del primo punto. Per essere compravenduto, è fondamentale che ogni unità immobiliare privata sia censita nell'ufficio catastale della provincia di appartenenza: l’ente  pubblico di riferimento in cui sono custoditi i registri catastali con la relativa documentazione è l'Agenzia delle Entrate. Ogni immobile deve essere dotato di:

- visura catastale: è un documento sintetico che riporta innanzitutto il "codice" di identificazione (detto identificativo catastale) dell'immobile e le sue principali caratteristiche. Tra le più importanti sicuramente ci sono la categoria del bene e quindi anche la sua destinazione d'uso (per il residenziale da A/1 a A/9) e la superficie catastale espressa in metri quadrati. Aspetto importante è l'applicazione di un valore economico espresso nella cosiddetta rendita catastale, ossia il reddito che Agenzia delle Entrate attribuisce a ogni singolo bene immobile, fabbricato e terreno, in grado di produrre o generare, appunto, un reddito. Questo valore determina sia le imposte sulla proprietà, sia le imposte dovute negli atti di compravendita. In particolari tipi di visure è possibile visionare la "storia" dell'immobile, risalendo ai vari passaggi di proprietà ed eventuali variazioni che ha subito l'immobile nel tempo.

- planimetria catastale: è la rappresentazione grafica dell'appartamento o dell'immobile. La rappresentazione è regolata rigidamente da norme ben specifiche per garantire un'elevata uniformità delle planimetrie presenti negli archivi. Nella planimetria catastale sono indicate sempre le dimensioni dell'immobile mediante scala grafica e altezze interne, la posizione di porte, finestre, divisori e la differenziazione tra spazi accessori e spazi principali (nelle nuove planimetrie gli ambienti principali non riportano dicitura).

È fondamentale che i dati riportati in visura e la planimetria catastale siano assolutamente fedeli e coerenti con lo stato reale della nostra casa. In occasione del sopralluogo da parte del tecnico, è fondamentale avere particolare attenzione su eventuali differenze tra quanto realizzato e quanto presente negli archivi catastali. Inoltre, è importante verificare che i vari passaggi catastali registrati in visura siano rispondenti con le trasformazioni autorizzate sull'immobile.

E se l'immobile è perfettamente fedele tra stato realizzato e documentazione catastale, è dunque regolare e vendibile? Purtroppo non è possibile affermarlo con certezza. E questa errata interpretazione ha spesso generato grande confusione. Accadeva infatti che venisse aggiornata la documentazione catastale a seguito di una trasformazione o variazione, anche in corso di costruzione, dell'immobile in parziale o totale difformità rispetto ai progetti approvati. E che le parti in buona fede, vedendo la planimetria catastale perfettamente regolare, ritenevano di logica che l'immobile fosse regolare.

Per evitare confusione è dunque necessario chiarire un concetto essenziale: il sistema catastale italiano è tra gli archivi più efficienti e meglio conservati della pubblica amministrazione con un compito fondamentale: garantire la regolare tassazione degli immobili mediante un attento censimento del patrimonio privato unito a una corretta conservazione dei registri per usi civili.

La sua funzione è quindi quasi esclusivamente fiscale, e pertanto non garantisce nulla, né in termini di regolarità dell'immobile, né tantomeno sull'effettiva proprietà degli intestatari. Il catasto tradizionale è infatti definito proprio per questo non probatorio.  In sintesi una difformità catastale emersa in sede di verifica deve essere senza dubbio approfondita con attenzione, ma anche in caso di piena conformità le indagini devono necessariamente proseguire al livello successivo per garantire la piena vendibilità dell'immobile in esame.

                                                                       Architetto Mirco Ciarlante

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