L'acquisto della casa porta sempre con sé una lunga trafila burocratica e, purtroppo, anche una serie di oneri per l'acquirente che molto spesso si fanno particolarmente consistenti. Un peso che si fa leggermente inferiore per chi può usufruire delle agevolazioni previste quando si tratta di prima casa.
Ma quali tasse si pagano quando si compra una casa che non è la prima? A fare un riepilogo completo delle imposte dovute durante l'acquisto di un immobile successivo al “primo” è il portale laleggepertutti.it. La compravendita si divide in due fasi ben distinte: la firma del compromesso (o contratto preliminare, che non trasferisce la proprietà ma è solo un impegno irrevocabile) e la firma del rogito notarile (o contratto definitivo, il vero e proprio atto di compravendita). Entrambe le operazioni, però, vanno registrate e quindi l’acquirente deve pagare le imposte per ben due volte.
COMPROMESSO Bisogna versare allo Stato l’imposta di registro fissa di 200 euro (a prescindere dal valore della casa e dal prezzo della compravendita) e l'imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 10 righe (Se invece il compromesso è fatto con atto notarile o con scrittura privata autenticata dal notaio, l’imposta di bollo è di 155 euro).
Infine bisogna pagare l’imposta di registro proporzionale che varia a seconda del soggetto da cui si compra. Se si acquista da privato l’imposta di registro proporzionale di 0,5% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e del 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita. In caso di acquisto da costruttore o partita via il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto (va fatturato con addebito dell’Iva con imposta di registro di 200 euro) di caparra confirmatoria (imposta di registro proporzionale apri al 0,50%).
ROGITO Anche quando si passa al contratto definitivo bisogna fare una distinzione. Se si acquista da un'impresa, quindi il classico caso del costruttore, l'acquirente dovrà pagare l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%; l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro proporzionale del 9%; l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro. In ogni caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Sia quando si compra da un’impresa in esenzione dall’Iva sia quando si compra da un privato, l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.
Se si rompe la porta di ingresso, chi deve ripararla? E a chi spetta invece la manutenzione o sostituzione dell'impianto di climatizzazione? Sono alcune delle domande che ogni giorni si pongono proprietari e soprattutto gli inquilini. Tralasciando il tradizionale canone mensile per poter usufruire dell’immobile, ci sono tutta una serie di costi accessori necessarie per mantenere un immobile in buono stato.
Senza entrare nello specifico, il criterio generale per suddividere le spese tra proprietario e inquilino è quello di individuare la tipologia di intervento. In linea di massima il proprietario è tenuto a sostenere tutte le spese per la manutenzione straordinaria mentre l'inquilino deve provvedere ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria.
INQUILINO Si tratta di costi derivanti da servizi di routine, come la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore, la portineria o il riscaldamento. Per decidere quale somma spetta a ciascun abitante dell’edificio, si fa riferimento alle tabelle millesimali, in modo che ciascuno versi una quota proporzionale al valore della proprietà.
PROPRIETARIO Il proprietario deve invece provvedere al pagamento delle spese straordinarie, relative a interventi una tantum sull’edificio: il rifacimento della facciata, ad esempio, così come la sostituzione della caldaia o l’installazione di un videocitofono. In generale, quando l’intervento riguarda l’intero condominio sarà il locatore a farsene carico, con un contributo calcolato anche in questo caso in base alle tabelle millesimali.
Un'eccezione può essere rappresentata da eventuali lavori urgenti. Al termine dei lavori la quota dovrà essere divisa tra tutti gli appartamenti presenti: le spese ordinarie, come la sistemazione dell’ascensore, dovrebbero essere a carico di chi è in affitto, mentre ristrutturazioni più consistenti come il rifacimento del tetto dovrebbero spettare al proprietario.
Affittare un appartamento non è sempre facile come potrebbe sembrare. Spesso le offerte troppo allettanti potrebbero nascondere dei problemi e rivelarsi uno specchietto per allodole, un modo per attirare clienti. Ecco quindi una serie di consigli utili per evitare spiacevoli sorprese.
1. Affidarsi a dei professionisti La prima e fondamentale regola è quella di affidarsi a dei professionisti dell’intermediazione.
2. Occhio alle metrature Alcuni locatori “gonfino” i metri quadri dichiarati per alzare il prezzo di affitto: confrontate di persona che le dimensioni dichiarate corrispondano al vero.
3. Cauzioni e caparre Anche la caparra che vi verrà richiesta deve essere inserita nel contratto di locazione e il proprietario è tenuto a rilasciare per essa un’apposita ricevuta. Pagate la cauzione solo dopo aver firmato il contratto.
4. Le utenze Occhio alle bollette delle utenze domestiche che potrebbero arrivare a carico dei precedenti inquilini: non siete tenuti a pagarle voi in nessun caso.
5. La ricevuta Sarebbe sempre opportuno lasciare traccia dei propri pagamenti. Ma è d’obbiglo in ogni caso ottenere sempre la ricevuta di ogni cifra versata al proprietario (specie le mensilità, in vista di ottenere le agevolazioni IRPEF).
6. Tutto nero su bianco È sempre bene inserire nel contratto ogni parte dell’accordo: condizioni di locazione, scadenze per i pagamenti, caparre e cauzioni, condizioni per la disdetta. Così potrete stare tranqulli.
Cresce sempre di più il numero di immobili italiani. A fare un calcolo degli edifici censiti nelle banche dati del Catasto italiano è l'Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate che ha pubblicato i dati relativi al 2018. Il rapporto è stato pubblicato sul quotidiano economico Il Sole 24 Ore.
Secondo il rapporto gli immobili censiti sono 75,5 milioni, di cui 65 milioni nelle categorie ordinarie e speciali, con una rendita attribuita pari a 37,4 miliardi. Oltre 60milioni di unità sono di proprietà delle persone fisiche, per una rendita complessiva di 22,8 miliardi, il 61% del totale. L’aumento dello stock è pari allo 0,6%, circa 400mila unità in più rispetto al 2017, mentre l'incremento della rendita è in linea con l'anno precedente (+0,5% rispetto a +0,4% del 2017).
Aumentano anche nel 2018 le cosiddette “unità collabenti”, vale a dire gli immobili ridotti in ruderi a causa del loro accentuato livello di degrado. Lo segnala Confedilizia: "Nel 2018, il numero di questi immobili, inquadrati nella categoria catastale F2, è cresciuto del 5,3% rispetto al 2017. Ma il dato più eclatante – sottolinea l’associazione – è quello che mette a confronto il periodo pre e post Imu: rispetto al 2011, gli immobili ridotti alla condizione di ruderi sono raddoppiati, passando da 278.121 a 548.148 (+ 97%)".
Continua la crisi dei prezzi delle case italiane. È quanto emerge dalle stime preliminari dell'Istat per quanto riguarda il primo trimestre 2019: l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) acquistate dalle famiglie, per fini abitativi o per investimento, è infatti diminuita dello 0,5% rispetto al trimestre precedente e dello 0,8% nei confronti dello stesso periodo del 2018. Il tasso di variazione acquisito dell’IPAB per il 2019 è negativo e pari a -0,8%.
Secondo i dati dell'istituto di statistica, "la flessione tendenziale dell’IPAB è da attribuire unicamente ai prezzi delle abitazioni esistenti che registrano una variazione negativa pari a -1,3%". Andamento opposto, invece, per i prezzi delle abitazioni nuove che risultano in aumento su base tendenziale dell'1,7% mostrando un’accelerazione del +0,6% rispetto al quarto trimestre del 2018.
Rispetto a 9 anni fa, cioè da quando è disponibile la serie storica dell’IPAB, "nel primo trimestre 2019 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 17,2%, a causa esclusivamente delle abitazioni esistenti i cui prezzi sono diminuiti del 23,7% mentre per quelli delle abitazioni nuove si registra complessivamente un aumento, seppur debole (+0,8%).
Numeri quindi ancora piuttosto negativi, nonostante la grande vivacità del mercato immobiliare tricolore: gli ultimi dati sulle compravendite, infatti, parlando di un +8,8% di incremento tendenziale sempre nel primo trimestre del 2019. Un aumento dei volumi che però non basta ancora a sanare le ferite lasciate dalla profonda crisi economica e immobiliare degli scorsi anni.
Quanto vale il mercato residenziale italiano? Nel 2018 oltre 90 miliardi di euro, per la precisione 94,3. Sono i numeri che emergono dal 12esimo Rapporto sulla Finanza Immobiliare 2019 di Nomisma pubblicato sul quotidiano Il Sole 24 Ore.
In questo segmento di mercato il 74,8%, pari a 1,8 milioni di famiglie, si dichiara intenzionato a fare un acquisto per la “prima casa” o di “sostituzione prima casa”. In leggero calo le intenzioni d'acquisto per investimento, sia da mettere a reddito che da utilizzare, che vale il 13,9% dal 15,4% del 2018. Questa componente, infatti, fino ad ora era stata spinta dal successo degli affitti brevi, un mercato che dopo un boom sta entrando in una fase discendente.
Per quanto riguarda i mutui, aumenta sempre di più la quota di famiglie che lo utilizza per comprare casa. Sempre dall'indagine di Nosmisma, emerge che negli ultimi 12 mesi sono state circa 157mila le famiglie che hanno fatto richiesta di mutuo ipotecario senza però ottenerlo a causa di una condizione economica non soddisfacente. Il dato è più contenuto rispetto al 2018 (0,6% contro 1,4%) a conferma dell'allentamento delle restrizioni messo in atto dal sistema bancario.
