I dati dell'Agenzia delle Entrate: le città con la performance migliore sono Milano e Genova. La peggiore è Firenze. 

Continua il trend positivo del mercato immobiliare residenziale: anche nel terzo trimestre del 2019, infatti, si è registrato l'aumento dei volumi delle compravendite del settore in atto ormai senza soluzione di continuità dal 2014. A certificarlo è l’agenzia delle Entrate con il consueto Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) che analizza ogni tre mesi l'andamento del real estate italiano.

Da luglio a settembre gli acquisti di case hanno registrato un rialzo del 5% rispetto a un anno prima nonostante si tratti di mesi tradizionalmente poco attivi a causa delle vacanze estive. Il dato è migliore anche rispetto al trimestre precedente, quando il rialzo si era fermato al +3,9%. I tassi di crescita più elevati si sono registrati al Nord, rispettivamente con il +6,9% del Nord Ovest e l +5,7 % del Nord Est. Vanno peggio, invece, le isole (solo +2,2%).

Le otto più grandi città italiane hanno messo a segno un aumento delle vendite del 5,8%, ma spiccano soprattutto i balzi di Milano (+11,4%) e Genova (+11,9%). A Roma, Palermo e Torino si registrano numeri ugualmente positivi con l'aumento di vendita delle case del +4,6% mentre a Firenze si è avuto l'unico tasso negativo (-5,3%), anche se in ripresa considerando il crollo (-9,1%) del trimestre precedente.

Nel settore terziario-commerciale, i dati relativi alle otto principali città mostrano una significativa prevalenza del segno positivo, con limitate e circoscritte eccezioni. Con riferimento alla tipologia Uffici e studi privati, si rileva come le uniche città con volumi scambiati in calo risultino Torino (-24,3%) e Genova (-5,1%), mentre spicca il +67,9% registrato a Roma, secondo mercato comunale nazionale dopo Milano. È in prevalenza negativa, invece, la variazione della superficie media compravenduta, con Roma, Napoli e Firenze in controtendenza. Ancora più accentuata risulta la tendenza espansiva con riferimento alla tipologia Negozi e laboratori, con la sola città di Palermo che presenta un tasso negativo (-25,7%) in termini di unità compravendute e con Genova e la stessa Palermo uniche città in calo in termini di volumi di superficie (rispettivamente -17,1% e -32,8%); un calo generalizzato caratterizza, invece, il dato relativo alle superfici medie delle unità scambiate, in crescita solo a Roma (+1,6 m2 ) e a Firenze (+6,7 m 2 ). 

I dati dell'Osservatorio dell'Agenzia delle Entrate: tra le grandi città le migliori sono sempre Bologna e Milano.

Un mercato che cresce ma a un ritmo meno sostenuto. È la fotografia scattata dall'Agenzie delle Entrate in "Statistiche immobiliari", la pubblicazione dall’Osservatorio del mercato immobiliare, che analizza l’andamento del mercato del mattone incrociando i dati provenienti dalle note di trascrizione degli atti di compravendita con quelli presenti nelle banche dati catastali e ipotecaria.

Per quanto riguarda il settore residenziale, nel secondo trimestre 2019 il numero di compravendite ha raggiunto quota 159.619: in crescita del +3,9% ma comunque in decelerazione rispetto al +8,8% registrato nel precedente trimestre. Il centro e le isole sono le zone che mostrano un incremento più marcato (rispettivamente +4,4% e +4,5%). Seguono il Nord-Est (+3,9%), il Nord-Ovest (+3,8%) e il Sud (3%).

Lo stesso trend di crescita meno sostenuta si registra per il mercato di box e posti auto: +5,2% rispetto al trimestre precedente, quando però la crescita era stata a doppia cifra (+10,4%). Le compravendite di cantine e soffitte sono aumentate del 7,1%, specialmente nelle aree del Nord-Est, dove hanno raggiunto incrementi del 12,5%, mentre un’inversione di tendenza si registra - per questo comparto - nelle Isole, che passano dal +10,6% nella precedente rilevazione al -9,8%.

Analizzando nel dettaglio i dati delle grandi città, la situazione si rivela come spesso accade, poco omogenea. Tra le prestazioni migliori spicca sempre Bologna che incrementa le compravendite dell’11,9%, seguita da Milano (+6,1%) e Roma (+2,7%). Numeri tutti negativi, invece, per le altre grandi metropoli come, soprattutto Napoli -3,2%, Genova -3,7% e Firenze, la peggiore con -9,1%.

Con una nota sul "FiscoOggi.it"  l'ente pubblico ha chiarito la questione dopo l'interpello presentato da una contribuente. 

Cedolare secca anche nel caso di affitti commerciali il cui contratto prevede una quota di canone variabile. A chiarirlo in maniera definitiva è l'Agenzia delle Entrate con la risposta n. 340 del 23 agosto 2019 in cui spiega che detta variabilità non deriva da una successiva richiesta di aggiornamento, ma è frutto dell’applicazione di clausole contrattuali liberamente concordate dalle parti, fin dalla stipula del contratto e ritenute eque per contemperare i diversi interessi dei contraenti.

La nota dell'Agenzia delle Entrate è arrivata dopo un interpello presentato da una contribuente e la spiegazione dell'ente pubblico è arrivata direttamente sul portale FiscoOggi.it

Il quesito "L’istante fa presente di voler acquistare un negozio, iscritto in catasto con categoria C/1 e superficie inferiore a 600 metri quadrati. L’immobile verrà locato a una società con un contratto di locazione per immobile commerciale della durata di 6+6 anni, con un canone costituito da due componenti

- una quota fissa annuale pari a 59mila euro
- una quota variabile pari a 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice, per la sola parte che in ciascun anno supererà 1 milione di euro di ricavi.

La contribuente vuole assoggettare il contratto al regime della cedolare secca, esteso dal 1° gennaio 2019 anche alle locazioni commerciali a precise condizioni dall’articolo 1, comma 59 della legge n. 145/2018 (Bilancio 2019).
Poiché il comma 11 dell’articolo 3 del Dl n. 23/2011 (cedolare secca sugli affitti) prevede che durante il periodo corrispondente alla durata dell'opzione per la cedolare secca è sospesa "la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista dal contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'Istat", la contribuente vuole sapere se quanto previsto nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, possa essere di ostacolo all'assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca".

La risposta "I tecnici dell’Agenzia partono dall’aspetto innovativo riservato agli immobili ad uso commerciale apportato dalla legge di bilancio 2019 che, per i contratti stipulati nel 2019 aventi ad oggetto unità immobiliari C/1, di superficie fino a 600 mq, consente di assoggettare il canone di locazione annuo stabilito dalle parti a un’imposta sostitutiva nella misura del 21%, anziché facendo concorrere il reddito fondiario alla formazione del reddito complessivo imponibile alla tassazione Irpef ordinaria.

Nel continuare la loro disamina nel merito della questione posta, i funzionari delle Entrate devono stabilire se la pattuizione contrattuale possa rientrare in quanto sancito dal comma 11 dell’articolo 3 del Dl n. 23/2011 che, in sostanza, sospende la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione. In particolare, occorre ricordare che la variazione accertata dall’Istat è prevista, per gli immobili non abitativi, dall’articolo 32 della legge n. 392/1978, disposizione che non incide sul principio della libera determinazione del canone di locazione delle parti contraenti.

Ma nel caso in esame è evidente la differenza tra l’aggiornamento del canone di locazione per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta, come previsto dall’articolo 32 della legge n. 392/1978 e la pattuizione contrattuale di una quota di canone variabile legata alla parte di ricavi che supera 1 milione di euro. Inoltre, sulla libertà di determinazione del canone di locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall’abitazione è intervenuta anche la Corte di cassazione con la sentenza n. 5849/2015 che riconosce la libertà delle parti “… di determinare il contenuto del contratto che meglio riproduca il loro concreto assetto di interessi, dando spazio anche alla possibilità che il canone non sia uniformemente determinato per tutti gli anni di durata del rapporto potendo essere tali eventuali variazioni predeterminate causalmente giustificate dal contesto delle pattuizioni o comunque dalle circostanze del caso concreto prese in considerazione dalle parti stesse “.

Alla luce di quanto finora esposto, l’Agenzia delle entrate ritiene che la possibilità di determinare il canone di locazione rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto e non comprende né una determinazione privatistica, né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, previsto dal citato comma 11 dell’art. 3. Pertanto, la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non rientra nel campo di applicazione del comma 11 e, come tale, non può precludere l’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca".