La nuda proprietà guadagna spazio nel mercato immobiliare italiano. Nell’ultimo anno sono aumentati contemporaneamente prezzi, offerta e interesse degli acquirenti, confermando una maggiore attenzione verso una formula che consente di acquistare un immobile lasciandone l’utilizzo al precedente proprietario.
Secondo l’analisi di Immobiliare.it Insights, i prezzi richiesti per le abitazioni proposte in nuda proprietà sono cresciuti mediamente del 2% rispetto al 2025, raggiungendo 2.077 euro al metro quadrato. Nello stesso periodo l’offerta è aumentata del 5%, mentre la domanda, misurata attraverso i contatti ricevuti dagli annunci, è salita del 4%.
Come funziona la nuda proprietà
Con la vendita della nuda proprietà, l’acquirente diventa proprietario dell’immobile ma non può utilizzarlo immediatamente. Il venditore conserva infatti l’usufrutto, cioè il diritto di continuare ad abitare nella casa o, se previsto, di utilizzarla economicamente.
Alla cessazione dell’usufrutto, la proprietà si ricompone automaticamente e l’acquirente ottiene la piena disponibilità dell’immobile. Per chi vende può essere un modo per ottenere liquidità senza lasciare la propria abitazione. Per chi compra rappresenta invece un investimento di medio-lungo periodo, generalmente a un prezzo inferiore rispetto alla piena proprietà.
Nord-Ovest in crescita, Sud in controtendenza
L’andamento dei prezzi cambia molto tra le diverse aree del Paese. Il Nord-Ovest registra l’aumento più consistente, +6%, seguito dalle Isole con +5%. Il Centro cresce dell’1%, mentre nel Nord-Est i valori rimangono sostanzialmente invariati. Il Sud è l’unica macroarea in controtendenza, con una diminuzione del 6% su base annua.
Sul fronte dell’offerta, invece, la crescita riguarda tutte le aree italiane: +17% nelle Isole, +10% nel Nord-Est, +6% al Sud e +3% sia nel Centro sia nel Nord-Ovest. Più frammentato il quadro della domanda. I contatti aumentano del 10% al Centro, del 7% nel Nord-Ovest e del 3% nel Nord-Est, mentre diminuiscono del 22% al Sud e del 5% nelle Isole.
Milano è la città più cara
Tra le grandi città analizzate, Milano guida nettamente la classifica, con un prezzo medio richiesto di 4.276 euro/m², in aumento del 4% rispetto a un anno prima. Seguono: Roma (2.689 euro/m²), Firenze (2.655 euro/m²) e Venezia (2.630 euro/m²). I valori più bassi si registrano invece a Palermo, con 1.215 euro/m², Catania con 1.322 euro/m² e Torino con 1.423 euro/m².
Non è però Milano la città dove i prezzi stanno crescendo più velocemente. Il rialzo annuale maggiore riguarda Genova, +13%, seguita da Bologna (+12%) e Torino (+10%). Firenze cresce dell’8%, Bari del 5%, Milano del 4%, mentre Roma e Napoli segnano entrambe +2%. Le uniche diminuzioni rilevate dallo studio riguardano Venezia e Cagliari, entrambe con –2%.
Offerta e domanda raccontano mercati molto diversi
Le variazioni del numero di immobili disponibili non seguono necessariamente quelle dei prezzi. A Cagliari, ad esempio, l’offerta di nude proprietà aumenta del 34% in un anno e la domanda cresce del 24%. Bari registra invece +11% di offerta, ma contemporaneamente una riduzione del 17% dei contatti.
Situazione opposta a Venezia: gli immobili disponibili diminuiscono del 46%, mentre la domanda cresce del 23%. A Napoli l’offerta arretra del 12% e i contatti del 40%, mentre Catania presenta una contrazione ancora più marcata dell’interesse, pari al 54%. Sono differenze che mostrano come sia difficile parlare di un unico mercato nazionale della nuda proprietà.
A Milano il Centro sfiora gli 8 mila euro al metro quadrato
Anche all’interno delle singole città esistono differenze molto rilevanti. A Milano il Centro raggiunge quasi 7.900 euro/m², seguito da Arco della Pace-Arena-Pagano, intorno ai 7.700 euro/m², e Genova-Ticinese, vicino ai 6.800 euro. Nelle zone più economiche i valori scendono invece sotto i 2.400 euro/m².
A Roma il Centro Storico arriva a circa 4.400 euro/m², mentre Parioli-Flaminio e Bologna-Policlinico si collocano intorno ai 4.050 euro. Nelle aree periferiche meno costose si può invece scendere fino a circa 1.250 euro/m².
