Un appartamento destinato alle locazioni brevi non deve necessariamente cambiare destinazione urbanistica e diventare un immobile turistico-ricettivo. A stabilirlo è la Corte costituzionale con la sentenza n. 164 del 2026, che ha dichiarato illegittime alcune disposizioni introdotte dalla Regione Emilia-Romagna.
La decisione non vieta a Regioni e Comuni di intervenire sul fenomeno degli affitti turistici, soprattutto nelle zone dove la loro diffusione incide sull’offerta di abitazioni per residenti. Impone però che le restrizioni siano proporzionate e realmente collegate alle caratteristiche del territorio.
Cosa prevedeva la norma dell’Emilia-Romagna
La legge regionale del dicembre 2025 aveva creato una specifica destinazione urbanistica denominata “locazione breve”, inserendola nella categoria turistico-ricettiva. Di conseguenza, un proprietario che avesse deciso di utilizzare un normale appartamento residenziale per soggiorni brevi avrebbe dovuto effettuare un vero e proprio cambio di destinazione d’uso, anche senza realizzare lavori.
In assenza di opere sarebbe stata comunque necessaria una SCIA. La legge attribuiva inoltre ai Comuni la possibilità di individuare zone nelle quali l’insediamento delle locazioni brevi fosse consentito soltanto a determinate condizioni.
Perché la Corte ha bocciato l’obbligo
Secondo la Consulta, il sistema introdotto presentava soprattutto un problema di ragionevolezza e proporzionalità. La normativa regionale sottoponeva infatti gli affitti brevi a un trattamento urbanistico più severo rispetto ad alcune attività ricettive vere e proprie.
In Emilia-Romagna strutture come affittacamere e case vacanza gestite in forma imprenditoriale possono, in determinate condizioni, mantenere la destinazione residenziale. Al contrario, un semplice appartamento utilizzato per locazioni brevi avrebbe dovuto passare automaticamente alla categoria turistico-ricettiva.
Per la Corte questa differenza non era sufficientemente giustificata e risultava quindi in contrasto con gli articoli 3 e 41 della Costituzione, relativi rispettivamente ai principi di uguaglianza e ragionevolezza e alla libertà di iniziativa economica.
Il problema dell’utilizzo occasionale
Un altro elemento decisivo riguarda la durata effettiva dell’attività. Una casa può essere proposta per affitti brevi soltanto in alcuni periodi dell’anno e continuare a essere utilizzata normalmente dal proprietario nei mesi restanti.
La legge emiliano-romagnola non prevedeva però una soglia minima di utilizzo turistico: anche concedere l’appartamento per periodi limitati avrebbe potuto far scattare il cambio di destinazione. La Corte ha ritenuto eccessivo applicare lo stesso obbligo sia a chi utilizza stabilmente una casa per finalità turistiche sia a chi ricorre alle locazioni brevi soltanto occasionalmente.
Gli affitti brevi possono comunque essere regolati
La sentenza non equivale a una liberalizzazione totale. La Corte riconosce che la crescita delle locazioni turistiche può avere conseguenze urbanistiche e abitative e conferma che le Regioni hanno competenze per intervenire sulla destinazione d’uso degli immobili. In precedenti decisioni è stata ritenuta ammissibile, ad esempio, una disciplina che faccia scattare conseguenze urbanistiche quando l’utilizzo turistico diventa realmente prevalente durante l’anno.
Il principio è quindi quello della proporzionalità: è possibile introdurre regole più severe nelle aree dove la concentrazione degli affitti brevi produce effetti concreti, ma bisogna evitare obblighi generalizzati che colpiscono allo stesso modo situazioni molto differenti.
Cosa cambia per i proprietari
In Emilia-Romagna vengono meno gli articoli 4 e 5 della legge regionale n. 10 del 2025. Questo significa che la semplice decisione di destinare un appartamento alle locazioni brevi non può più comportare automaticamente il cambio di destinazione urbanistica previsto dalle norme dichiarate illegittime.
Restano però tutti gli altri obblighi previsti dalla normativa. La decisione non elimina quindi gli adempimenti fiscali, amministrativi e di sicurezza applicabili agli affitti brevi, né quelli relativi al Codice identificativo nazionale (CIN). Allo stesso modo, se l’immobile viene effettivamente trasformato o utilizzato per un’attività ricettiva organizzata con caratteristiche differenti dalla semplice locazione, possono continuare a essere necessari titoli edilizi e autorizzazioni specifiche.
Una sentenza importante anche oltre l’Emilia-Romagna
La decisione può avere conseguenze anche sul dibattito nazionale. Molte città italiane stanno cercando strumenti per gestire la crescita degli affitti turistici, soprattutto nei centri storici e nelle zone dove la disponibilità di abitazioni per residenti è più limitata. La Corte non esclude queste politiche, ma indica un confine preciso: le restrizioni devono essere costruite sulla reale intensità del fenomeno e sulle caratteristiche del territorio.
