L’Italia dispone di milioni di abitazioni, eppure nelle città dove si concentrano lavoro, università e servizi trovare una casa accessibile è diventato sempre più difficile. È il paradosso fotografato dalla ricerca “Abitare l’Italia di domani”, che stima nei principali poli urbani un fabbisogno nell’ordine di 150-151 mila alloggi ogni anno. Roma e Milano presentano le esigenze maggiori: nella Capitale il fabbisogno viene stimato in circa 39.300 abitazioni, mentre nel capoluogo lombardo arriva a 34.600 unità.
Tante case, ma non dove servono
Il problema italiano non è semplicemente la mancanza di immobili. Secondo gli ultimi dati Istat, il patrimonio residenziale nazionale supera infatti 35,6 milioni di abitazioni. Di queste, poco più di 26 milioni risultano occupate da residenti, mentre circa 9,5 milioni sono non occupate oppure utilizzate da persone non residenti.
Numeri che evidenziano uno squilibrio: una parte consistente del patrimonio esiste già, ma si trova in territori dove la domanda è più debole, è inutilizzata oppure non possiede caratteristiche e prezzi compatibili con le necessità delle famiglie. Nelle grandi città accade invece il contrario. Domanda di abitazioni, occupazione e mobilità si concentrano negli stessi territori, mentre l’offerta disponibile fatica a tenere il passo.
Roma e Milano concentrano la pressione maggiore
È proprio nelle due principali metropoli italiane che la distanza tra domanda e offerta appare più evidente. A Roma il fabbisogno stimato supera le 39 mila abitazioni l’anno, mentre Milano si avvicina alle 35 mila. Insieme rappresentano quasi la metà della domanda aggiuntiva rilevata nei grandi poli urbani considerati dalla ricerca.
Il problema non riguarda soltanto chi non riesce a trovare una casa, ma anche chi la trova a condizioni sempre meno sostenibili. Nel primo semestre 2026, ad esempio, i prezzi medi delle abitazioni in Italia sono cresciuti del 4,3% su base annua, mentre i canoni di locazione sono aumentati del 2,9%. Nelle grandi città i livelli sono nettamente superiori alla media nazionale.
Non basta costruire più case
La ricerca pone però una questione importante: aumentare semplicemente il numero di abitazioni potrebbe non essere sufficiente. Servono immobili nelle aree effettivamente interessate dalla domanda e soprattutto con prezzi e canoni compatibili con i redditi di chi deve viverci. Giovani, lavoratori fuori sede, studenti, nuove famiglie e nuclei con redditi intermedi rappresentano alcune delle categorie maggiormente esposte alla crescita del costo dell’abitare.
È quindi necessario lavorare non soltanto sulla nuova costruzione, ma anche sulla rigenerazione e sulla riqualificazione del patrimonio già esistente, riportando sul mercato edifici sottoutilizzati o non più adeguati alle esigenze contemporanee. È proprio questo uno dei principali filoni indicati dalla ricerca commissionata da Assonime e Confindustria Assoimmobiliare.
Rigenerare il patrimonio esistente
In un Paese con oltre 35 milioni di abitazioni, recuperare ciò che già esiste può diventare una parte importante della risposta. Edifici dismessi, immobili pubblici inutilizzati, fabbricati da riconvertire e abitazioni da efficientare possono contribuire ad aumentare l’offerta senza affidarsi esclusivamente alla costruzione di nuovi quartieri.
La sfida riguarda anche la qualità degli immobili: efficienza energetica, dimensioni adeguate ai nuclei familiari più piccoli, vicinanza ai trasporti e accesso ai servizi stanno diventando caratteristiche sempre più importanti. In questo senso, la crisi abitativa non è soltanto una questione di quantità, ma anche di localizzazione e qualità dell’offerta.
Il ruolo degli investimenti privati
La ricerca indica inoltre la necessità di aumentare il coinvolgimento degli investitori istituzionali nella produzione di abitazioni destinate alla locazione e nell’housing accessibile. Il capitale privato può contribuire alla realizzazione e alla gestione di nuovi progetti residenziali, ma perché gli investimenti siano compatibili con canoni sostenibili servono strumenti capaci di ridurre costi, tempi autorizzativi e rischi delle operazioni.
