Il mercato immobiliare italiano entra nell’autunno con un andamento a due velocità. Nel terzo trimestre del 2026 i prezzi richiesti per le abitazioni usate sono diminuiti dell’1,1%, portando la media nazionale a 2.031 euro al metro quadrato.
Il calo rispetto a giugno segnala un rallentamento dopo la crescita osservata nella prima parte dell’anno, ma non rappresenta ancora un’inversione del mercato: rispetto a settembre 2025 i valori risultano infatti ancora superiori del 3,3%. A settembre, inoltre, i prezzi sono rimasti invariati rispetto ad agosto. È quanto emerge dall’ultimo indice immobiliare elaborato da idealista.
I capoluoghi resistono meglio
Dietro il dato nazionale si nasconde un mercato molto differenziato. Nel terzo trimestre il 62% dei capoluoghi monitorati da idealista ha registrato ancora un aumento dei prezzi, confermando una maggiore tenuta delle città rispetto alla media nazionale.
Tra i grandi centri spicca Padova, con un aumento del 2,8%, seguita da Torino (+1,7%), Genova (+1,6%) e Bologna (+1%). Crescono più lentamente Roma (+0,7%), Napoli (+0,2%) e Firenze (+0,1%). La principale eccezione è Milano, dove nel trimestre i prezzi richiesti sono diminuiti dell’1,7%. Nonostante la flessione, il capoluogo lombardo rimane però nettamente la città più cara d’Italia.
Milano resta sopra i 5.600 euro al metro quadrato
A settembre acquistare casa a Milano significa confrontarsi con una richiesta media di 5.659 euro/m². Seguono Venezia, con 4.956 euro/m², Bolzano con 4.906 euro/m² e Firenze con 4.800 euro/m². Bologna si attesta a 3.836 euro/m², mentre Roma raggiunge 3.810 euro/m².
All’estremo opposto della graduatoria troviamo invece Caltanissetta, con 639 euro/m², Biella con 755 euro/m² e Reggio Calabria con 778 euro/m². Il divario tra i diversi territori rimane quindi enorme: il prezzo medio richiesto a Milano è quasi nove volte quello di Caltanissetta.
I rialzi trimestrali più importanti non riguardano necessariamente le città più costose. Mantova registra +5,4%, davanti a Ragusa (+5,1%) e Imperia (+5%). Seguono Udine (+4,8%), Trieste (+4,7%), Lodi e Trani, entrambe con un incremento del 4,3%.
Sul versante opposto, le flessioni più consistenti si osservano a Pordenone e Carbonia, entrambe a -5,5%, seguite da Vibo Valentia (-4,1%), Potenza e Urbino (-3,1%). Sono numeri che confermano quanto la media italiana sia ormai insufficiente per descrivere l’andamento reale del mercato: città appartenenti alla stessa area geografica possono muoversi in direzioni molto differenti.
Regioni: Valle d’Aosta in forte crescita
Anche a livello regionale il quadro è frammentato. La Valle d’Aosta registra l’aumento trimestrale più marcato, +7%, seguita da Trentino-Alto Adige, Veneto e Puglia, tutte con +1,1%. Il calo più consistente riguarda invece il Molise (-2,3%), davanti al Lazio (-2,2%), Calabria (-1,7%), Campania e Basilicata (-1,6%).
In termini di prezzo assoluto, il Trentino-Alto Adige resta la regione più cara con una media di 3.500 euro/m², seguito da Liguria (2.658 euro/m²) e Valle d’Aosta (2.648 euro/m²). Le quotazioni più basse si registrano invece in Molise, con 879 euro/m², e Calabria, con 898 euro/m².
Il peso dei mutui sul rallentamento
Secondo l’Ufficio Studi di idealista, una delle spiegazioni del rallentamento trimestrale va ricercata anche nelle condizioni di accesso al credito. L’effetto dei tassi di interesse ancora elevati si trasmette infatti ai mutui, riducendo la capacità di finanziamento di una parte delle famiglie e frenando soprattutto la domanda nelle periferie e nel segmento medio del mercato.
La situazione appare diversa nei grandi centri urbani, dove la domanda rimane più sostenuta e la disponibilità di immobili nelle zone maggiormente richieste continua a essere limitata. Questo contribuisce a spiegare perché quasi due capoluoghi su tre abbiano continuato a registrare aumenti nonostante il calo della media nazionale.
