Più abitazioni disponibili, meno pressione sui singoli annunci, ma prezzi ancora in crescita. È questa la fotografia del mercato italiano degli affitti nella prima metà del 2026. Secondo il Market Monitor di Immobiliare.it Insights, rispetto allo stesso periodo del 2025 lo stock di immobili proposti in locazione è aumentato del 19,3%, confermando il cambio di tendenza iniziato lo scorso anno. Nonostante questo recupero dell’offerta, i canoni risultano però ancora superiori del 2,9% su base annua, con una richiesta media nazionale di circa 14,7 euro al metro quadrato.
Più case in affitto dopo anni di riduzione dell’offerta
L’aumento del numero di immobili disponibili rappresenta uno dei principali segnali di cambiamento del mercato. Tra il 2022 e il 2024 l’offerta destinata alle locazioni aveva subito una forte contrazione. La tendenza ha iniziato a invertirsi nel 2025, quando lo stock era già cresciuto del 18,7% in un anno, e il recupero è proseguito nei primi sei mesi del 2026.
Una maggiore disponibilità permette agli aspiranti inquilini di scegliere tra più alternative e riduce la competizione per ogni singolo annuncio. La pressione della domanda è infatti diminuita in tutte le macroaree italiane, con il calo più evidente nel Nord-Est (-14%). Fa eccezione il Centro, dove il dato rimane quasi invariato (-0,4%).
I canoni, però, continuano a crescere
Il recupero dell’offerta non è stato ancora sufficiente a produrre una diminuzione generalizzata dei prezzi. Nel primo semestre 2026 i canoni sono aumentati mediamente del 2,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.
Le differenze territoriali sono importanti. Il rialzo maggiore riguarda il Centro Italia (+5,6%), seguito dalle Isole (+5,4%) e dal Sud (+5%). Più moderato l’aumento nel Nord-Ovest (+1,7%), mentre nel Nord-Est i prezzi risultano sostanzialmente stabili (+0,2%).
Milano resta la città più cara
Tra i principali mercati metropolitani, Milano continua a essere la città più costosa per chi cerca una casa in affitto, con una richiesta media di 22,3 euro/m². La distanza da Firenze è però relativamente contenuta: nel capoluogo toscano servono mediamente 21,4 euro/m².
Seguono Roma, con 18,7 euro/m², Bologna con 16,5 euro/m² e Venezia con 16,3 euro/m². Non tutte le grandi città stanno però registrando ulteriori aumenti. Rispetto alla prima metà del 2025, i canoni risultano in diminuzione a Bologna (-3,2%), Catania (-1,3%), Milano (-0,9%) e Firenze (-0,2%). Le crescite più marcate interessano invece Reggio Calabria (+17,6%), Messina (+8%) e Genova (+7,4%).
Il vero problema resta l’accessibilità
Il dato sui prezzi diventa ancora più significativo quando viene confrontato con il reddito disponibile delle famiglie. Secondo Immobiliare.it Insights, alla fine del primo semestre 2026 una persona che dispone di un solo reddito può permettersi appena il 13,4% delle abitazioni disponibili in affitto sul mercato italiano.
La situazione cambia radicalmente con due redditi: per una coppia l’indice di accessibilità sale al 56% dell’offerta. Il divario mostra quanto la sostenibilità dell’affitto stia diventando un problema soprattutto per single, giovani lavoratori e nuclei familiari che dipendono da una sola entrata. Per confronto, l’accessibilità risulta maggiore nel mercato delle compravendite: un single può teoricamente accedere al 30,5% delle abitazioni in vendita, mentre una famiglia con due redditi arriva al 58,4%.
Firenze è la città più difficile per chi cerca casa
Le differenze diventano ancora più evidenti analizzando le singole città. Nel mercato degli affitti, Firenze risulta il capoluogo meno accessibile tra quelli analizzati: soltanto l’1,5% degli immobili disponibili risulta economicamente sostenibile per chi vive con un solo reddito.
Per i nuclei con due redditi la quota sale al 27,7%, ma rimane comunque la più bassa tra i principali mercati metropolitani. La situazione è molto diversa nel Mezzogiorno. Per una coppia con due redditi, l’accessibilità raggiunge il 94,1% a Reggio Calabria e il 90,2% a Messina. Seguono Torino con il 77,8%, Genova con il 77%, Palermo con il 76,8% e Catania con il 76%.
