Un bilocale in affitto costa in media 847 euro al mese. Comprarlo con un mutuo ne costerebbe 499. Quasi 350 euro di differenza ogni mese: sulla carta, la partita sembra chiusa. Ma c’è un ostacolo che pesa più della rata: i soldi da mettere sul tavolo prima di entrare in casa.
È la fotografia scattata dall’ufficio studi di idealista sul terzo trimestre 2026, che ha confrontato i costi di acquisto e di locazione a parità di metratura nei capoluoghi italiani.
Il vero nodo è l’anticipo
Per acquistare un bilocale dal valore medio di 139 mila euro servono circa 38.200 euro iniziali. Il calcolo considera il 20% del prezzo come anticipo e un ulteriore 7,5% per imposte, notaio e agenzia. Chi sceglie l’affitto parte invece con quattro mensilità: tre di deposito cauzionale e una di provvigione.
Tradotto: comprare costa meno ogni mese, ma molto di più il primo giorno. Ed è proprio la liquidità di partenza, più della rata, a tenere tante famiglie lontane dall’acquisto.
Nelle metropoli il divario si stringe
Nel 95% dei capoluoghi la rata resta sotto il canone. Nelle grandi città, però, la distanza si assottiglia. A Milano servono 81.200 euro per partire e la rata (1.059 euro) è ormai vicina all’affitto (1.178 euro). A Roma la spesa iniziale è di 64.700 euro, con una rata di 844 euro contro un canone di 1.118.
Nelle città medie il vantaggio è netto. A Genova la rata si ferma a 345 euro, mentre l’affitto arriva a 619: quasi il doppio. Solo in cinque capoluoghi, tra cui Bolzano e Venezia, affittare conviene più che pagare un mutuo.
Cosa è cambiato in cinque anni
Il vantaggio dell’acquisto resiste, ma si è ridotto. Rispetto a settembre 2021 il rialzo dei tassi ha portato il costo medio dei nuovi mutui al 3,49% e le rate sono cresciute più dei canoni. A Genova, per esempio, la rata è salita del 68,5% in cinque anni, l’affitto del 47,4%.
Comprare o affittare: come decidere
Una risposta valida per tutti non esiste. I numeri premiano la rata, ma la scelta dipende da stabilità lavorativa e progetti di vita. Prima di decidere, conviene farsi tre domande:
- Quanto resterò in questa città? Comprare ha senso su orizzonti lunghi: le spese iniziali si ammortizzano negli anni.
- Ho la liquidità per l’anticipo senza svuotare i risparmi? Serve anche un margine per gli imprevisti.
- Posso accedere ad agevolazioni? Under 36, giovani coppie e famiglie numerose possono contare sulla garanzia pubblica del Fondo Prima Casa, che riduce l’anticipo necessario.
Con una stima concreta in mano (quanto vale la casa che cerchi, quanto puoi chiedere in mutuo, quali costi accessori mettere in conto) la scelta tra rata e canone diventa molto più chiara.
