Quando si compra casa, uno dei primi passaggi concreti è il versamento di una somma al venditore: succede con la proposta d’acquisto o con la firma del compromesso. Quella somma, però, non è sempre la stessa cosa: può essere una caparra confirmatoria, una caparra penitenziale o un semplice acconto.
La differenza non è solo di nome. Cambia cosa succede se una delle due parti si tira indietro: chi perde i soldi, chi deve restituirli e in che misura. Ecco cosa sapere prima di firmare.
Caparra confirmatoria: una garanzia per entrambe le parti
È la forma più usata nelle compravendite immobiliari ed è regolata dall’articolo 1385 del Codice civile. Serve a confermare l’impegno preso: se tutto va a buon fine, la somma viene scalata dal prezzo al momento del rogito.
Se invece qualcuno non rispetta gli accordi, la caparra funziona come un risarcimento già stabilito. Se è inadempiente chi l’ha versata (di solito l’acquirente), il venditore può recedere dal contratto e trattenerla. Se è inadempiente chi l’ha ricevuta (il venditore), l’acquirente può recedere e pretendere il doppio della somma versata.
Attenzione: per recedere serve un inadempimento serio, non un ritardo di pochi giorni o una mancanza marginale.
Non solo recesso: le altre strade possibili
La parte che ha rispettato gli accordi non è obbligata a recedere. Può chiedere al giudice l’esecuzione del contratto, cioè il trasferimento della casa, oppure la risoluzione con il risarcimento del danno.
In questo secondo caso, però, il danno va dimostrato e quantificato secondo le regole generali, e il risarcimento può risultare superiore o inferiore alla caparra. È una strada più lunga e incerta: per questo, nella maggior parte dei casi, ci si ferma alla caparra.
Caparra penitenziale: il prezzo per poter cambiare idea
La caparra penitenziale, prevista dall’articolo 1386 del Codice civile, ha una funzione diversa: è il corrispettivo di un diritto di recesso concordato tra le parti. In pratica, si stabilisce in anticipo quanto costa tirarsi indietro.
Chi recede perde la caparra versata, oppure restituisce il doppio di quella ricevuta, senza bisogno di alcun inadempimento e senza ulteriori richieste di risarcimento. È una soluzione più flessibile, ma tutela meno chi vuole davvero concludere l’affare: per questo, nelle compravendite di case, è meno frequente.
E l’acconto?
L’acconto è semplicemente un anticipo sul prezzo. Non ha funzione di garanzia: se la vendita salta va restituito, e chi ha subito un danno deve dimostrarlo per ottenere un risarcimento.
Per questo conta la formulazione del contratto. Se la natura della somma non è indicata in modo chiaro, si rischia che venga considerata un semplice acconto: meglio scrivere sempre in modo esplicito “a titolo di caparra confirmatoria” oppure “a titolo di caparra penitenziale”.
Quanto versare e come pagare
La legge non fissa un importo minimo o massimo. Nella prassi la caparra si aggira spesso tra il 10% e il 20% del prezzo, ma dipende dagli accordi e dai tempi previsti per il rogito. Una cifra troppo bassa rischia di non scoraggiare chi vuole tirarsi indietro.
Il pagamento deve essere tracciabile, con bonifico o assegno non trasferibile intestato al venditore: gli estremi dei pagamenti vanno poi indicati nell’atto di vendita. Quando la somma accompagna una proposta d’acquisto presentata tramite agenzia, l’assegno resta in custodia all’agente e diventa caparra solo se la proposta viene accettata; in caso contrario viene restituito.
Il fisco: la registrazione del preliminare
Il contratto preliminare va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma, oppure entro 30 se stipulato da un notaio. Oltre all’imposta di registro in misura fissa, si paga lo 0,5% sulla caparra confirmatoria e, se la vendita non è soggetta a Iva, il 3% sugli eventuali acconti.
In genere queste somme vengono poi scomputate dalle imposte dovute al rogito. Un motivo in più per farsi seguire da professionisti dalla proposta all’atto finale, verificando che ogni somma versata sia inquadrata correttamente.
