Gli affitti brevi continuano a essere uno dei temi più discussi del mercato immobiliare italiano, soprattutto nelle città turistiche dove la difficoltà di trovare abitazioni a prezzi accessibili ha alimentato il dibattito sulle locazioni destinate ai visitatori. Ma quanto pesa realmente questo segmento sul patrimonio abitativo nazionale?
Secondo una mappatura del Centro Studi AIGAB – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, ripresa da ANSA, ad agosto 2026 risultavano circa 510 mila abitazioni pubblicizzate online per locazioni brevi. A fronte di circa 35,6 milioni di abitazioni residenziali presenti in Italia, la quota corrisponde all’1,4% del patrimonio complessivo.
Affitti tradizionali sono una piccola fetta
Uno degli aspetti più interessanti della ricerca riguarda la provenienza degli immobili. Secondo AIGAB, soltanto il 2,2% delle abitazioni entrate nel mercato degli affitti brevi era precedentemente locato attraverso contratti di lungo periodo.
La maggior parte deriverebbe invece da seconde case, immobili ereditati, abitazioni rimaste inutilizzate oppure case temporaneamente lasciate libere dai proprietari. Gli immobili acquistati espressamente con finalità di investimento rappresenterebbero il 12,6% del totale.
La composizione indicata dallo studio suggerisce quindi che il passaggio diretto dall’affitto tradizionale a quello turistico riguarderebbe una quota limitata del mercato nazionale. Questo non esclude, tuttavia, che in determinate zone ad alta pressione turistica la situazione possa essere molto diversa dalla media italiana.
In Italia 9,6 milioni di seconde case inutilizzate
Il confronto più significativo riguarda il patrimonio abitativo non utilizzato. Secondo la mappatura, in Italia sarebbero circa 9,6 milioni le seconde case inutilizzate, pari a circa il 27% delle abitazioni complessive. Sul proprio sito AIGAB indicava a giugno 2026 circa 492 mila seconde case presenti nel circuito delle locazioni turistiche; il numero è poi salito a circa 510 mila annunci online ad agosto.
Da questo punto di vista, gli immobili destinati agli affitti brevi rappresentano soltanto una frazione del patrimonio residenziale che non viene utilizzato come abitazione principale o affitto tradizionale. La disponibilità teorica di milioni di case vuote, però, non significa automaticamente che possano essere trasferite sul mercato della locazione. Posizione, condizioni dell’immobile, necessità di ristrutturazione, intenzioni dei proprietari e caratteristiche della domanda locale possono rendere una parte di questo patrimonio difficilmente utilizzabile.
Milano e Roma: le case online sono circa lo 0,9%
La fotografia delle grandi città permette di osservare meglio il fenomeno. A Milano, su circa 827.600 abitazioni, ad agosto risultavano 16.303 annunci online per affitti brevi, equivalenti a circa il 2% del patrimonio cittadino. Considerando però soltanto gli appartamenti che avevano ricevuto almeno una prenotazione nei dodici mesi precedenti, il numero scendeva a 7.634 unità, pari allo 0,9% delle abitazioni.
Una percentuale simile viene rilevata a Roma. Su circa 1,45 milioni di abitazioni, gli annunci online erano 20.718, pari all’1,4% del totale; quelli considerati stabilmente attivi erano invece circa 13.178, ancora una volta lo 0,9% del patrimonio residenziale.
Più elevato il peso rilevato a Firenze, dove gli immobili stabilmente online erano circa 5.400, pari al 2,6% delle abitazioni complessive. Gli annunci pubblicizzati sulle piattaforme arrivavano invece a quasi 8.950 unità, circa il 4,3% del patrimonio cittadino.
La crisi degli affitti ha più di una causa
I dati AIGAB mettono comunque in evidenza un aspetto spesso meno considerato nel dibattito: l’Italia dispone di un patrimonio immobiliare molto ampio che, per diverse ragioni, rimane inutilizzato. Gli affitti brevi rappresentano quindi una componente del problema abitativo, ma non necessariamente l’unica.
Scarsità di nuove abitazioni nelle zone maggiormente richieste, immobili vuoti, difficoltà dei proprietari nel ricorrere alla locazione tradizionale, crescita dei prezzi, redditi delle famiglie e forte concentrazione della domanda nelle grandi città contribuiscono tutti a determinare l’accessibilità alla casa.
La fotografia nazionale suggerisce dunque prudenza nelle conclusioni: 510 mila abitazioni pubblicizzate per affitti brevi equivalgono all’1,4% del patrimonio residenziale italiano, ma il peso reale può essere molto diverso da territorio a territorio.
Per comprendere gli effetti sul mercato della casa, quindi, più che osservare soltanto il numero complessivo degli annunci diventa fondamentale analizzare dove si concentrano, quante abitazioni sono effettivamente utilizzate durante l’anno e quanto incidono sull’offerta residenziale dei singoli quartieri.
