Il mercato immobiliare italiano chiude il secondo trimestre del 2026 con oltre 201 mila compravendite residenziali. Rispetto ai primi tre mesi dell’anno gli scambi aumentano sensibilmente, ma il confronto con lo stesso periodo del 2025 restituisce un quadro molto più stabile.
Tra aprile e giugno sono state registrate 201.596 transazioni, contro le 179.655 del primo trimestre: quasi 22 mila compravendite in più, equivalenti a un incremento congiunturale del 12,2%. Rispetto alle 201.344 operazioni del secondo trimestre 2025, invece, la crescita è appena dello 0,1%.
La distinzione è importante: il +12,2% mostra una forte ripresa rispetto all’inizio dell’anno, ma risente anche della normale stagionalità del mercato. Su base annua, invece, il settore residenziale appare sostanzialmente stabile.
Capoluoghi più dinamici
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate mostrano differenze contenute tra le varie aree del Paese. Nel confronto con il secondo trimestre 2025, le compravendite aumentano dello 0,4% nel Nord-Ovest e dello 0,6% al Sud. Il Centro registra invece una flessione dello 0,7%, mentre Nord-Est (-0,1%) e Isole (+0,1%) restano sostanzialmente stabili.
I capoluoghi mostrano una maggiore vivacità, con un incremento tendenziale dello 0,5%, mentre nei comuni non capoluogo i volumi rimangono pressoché invariati. Anche l’andamento all’interno del trimestre è stato irregolare: aprile ha registrato una crescita delle transazioni del 5,2% su base annua, seguita dalla contrazione di maggio (-4,1%) e dalla sostanziale stabilità di giugno (-0,3%).
Bologna guida il recupero rispetto al primo trimestre
Nelle otto maggiori città italiane tutte le compravendite crescono rispetto ai primi tre mesi del 2026. La variazione più elevata si registra a Bologna (+15%), seguita da Firenze (+12,9%), Torino (+11,2%), Roma (+10,3%) e Milano (+10,1%). Più contenuti, ma comunque positivi, gli incrementi di Genova (+8,3%), Napoli (+7,1%) e Palermo (+5,8%).
| Città | I trim. 2026 | II trim. 2026 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Roma | 8.961 | 9.883 | +10,3% |
| Milano | 5.896 | 6.492 | +10,1% |
| Torino | 3.913 | 4.352 | +11,2% |
| Genova | 2.344 | 2.538 | +8,3% |
| Napoli | 2.087 | 2.236 | +7,1% |
| Palermo | 1.748 | 1.849 | +5,8% |
| Bologna | 1.403 | 1.614 | +15,0% |
| Firenze | 1.035 | 1.168 | +12,9% |
Il confronto con lo stesso trimestre del 2025 cambia però la fotografia. Napoli è la grande città con la crescita annuale maggiore, +4,2%, seguita da Genova (+2,9%), Bologna (+1,1%), Torino (+0,6%) e Roma (+0,4%). Milano resta praticamente immobile, con 6.492 compravendite contro 6.491 di un anno prima. Scendono invece Palermo (-2,6%) e soprattutto Firenze (-8,2%).
Le nuove costruzioni guadagnano spazio
Uno dei segnali più interessanti riguarda le abitazioni nuove. Secondo i dati ufficiali OMI, nel secondo trimestre le compravendite di abitazioni di nuova costruzione aumentano del 15,6% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre gli scambi di abitazioni esistenti diminuiscono dello 0,8%. La quota del nuovo raggiunge così il 6,4% delle transazioni complessive.
Su questo dato esiste una differenza rispetto all’elaborazione di Abitare Co. ripresa da alcune pubblicazioni, che indica 12.902 compravendite e una crescita annua del 30,8%. Poiché la pubblicazione OMI dell’Agenzia delle Entrate indica direttamente una variazione del +15,6%, quest’ultimo è il riferimento più prudente da utilizzare per il confronto tendenziale.
Tra le grandi città, Milano presenta la quota più elevata di abitazioni nuove sul totale delle transazioni: 12,1%, quasi il doppio rispetto alla media nazionale. Seguono Bologna con l’8,3% e Roma con il 7,8%. Molto più basso il peso del nuovo a Firenze (4,5%), Torino (4,2%), Palermo (3,1%), Genova (2,3%) e soprattutto Napoli (1,6%).
Quasi un acquisto su due viene effettuato con un mutuo
Il report OMI permette anche di capire come gli italiani stanno finanziando l’acquisto della casa. Nel secondo trimestre, tra le compravendite effettuate da persone fisiche, il 46,6% è stato assistito da un mutuo ipotecario. La percentuale scende dal 47,9% dei primi tre mesi dell’anno, ma rimane superiore al 46% registrato nello stesso periodo del 2025.
In termini assoluti sono stati circa 89.200 gli acquisti sostenuti da un mutuo, con un capitale finanziato complessivo di circa 12,8 miliardi di euro. Il tasso medio applicato alla prima rata si è attestato al 3,57%, contro il 3,62% del trimestre precedente.
Rimane molto elevato anche il peso della prima casa. Il 72,7% degli acquisti effettuati da persone fisiche beneficia della relativa agevolazione fiscale, una percentuale praticamente invariata rispetto all’inizio dell’anno.
I prezzi continuano a salire più delle compravendite
Un elemento particolarmente interessante emerge confrontando le transazioni con l’andamento dei valori immobiliari. Mentre il numero delle compravendite cresce di appena lo 0,1% su base annua, nel secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni aumentano del 4% rispetto allo stesso periodo del 2025, secondo i dati Istat pubblicati successivamente. Rispetto ai primi tre mesi dell’anno, l’incremento dei prezzi è dell’1,7%.
Le abitazioni nuove registrano un aumento annuo del 5%, mentre quelle esistenti crescono del 3,7%. In entrambi i casi il ritmo rallenta rispetto al primo trimestre, quando gli incrementi erano stati rispettivamente del 6,7% e del 4,6%. Si delinea quindi un mercato particolare: i volumi sono quasi fermi rispetto a un anno fa, ma i prezzi continuano ad aumentare.
Meno case disponibili sul mercato
Una delle possibili spiegazioni arriva dal sondaggio congiunturale di Banca d’Italia relativo allo stesso periodo. Gli agenti immobiliari segnalano una domanda ancora contenuta, ma contemporaneamente una riduzione dell’offerta di abitazioni disponibili per la vendita. Restano inoltre molto bassi sia i tempi medi necessari per concludere una compravendita sia gli sconti applicati rispetto al prezzo inizialmente richiesto.
Un’offerta limitata può contribuire a sostenere i valori anche in presenza di un numero di transazioni che non cresce in maniera significativa. Le condizioni di accesso al credito, almeno nel periodo aprile-giugno fotografato dall’indagine, venivano giudicate relativamente distese dagli operatori.
Un secondo trimestre positivo
I numeri del secondo trimestre vanno quindi interpretati con cautela. Il +12,2% rispetto al trimestre precedente segnala un deciso recupero dell’attività dopo l’inizio dell’anno, ma il +0,1% rispetto al 2025 mostra che il mercato nazionale non è entrato in una fase di forte espansione.
Sono però presenti alcuni segnali importanti: il nuovo guadagna terreno, il mercato dei grandi centri rimane attivo, quasi tre acquisti su quattro effettuati dalle persone fisiche riguardano la prima casa e circa un’operazione su due continua a dipendere dal credito. Nel frattempo, i prezzi crescono a un ritmo decisamente superiore rispetto alle transazioni.
