L’Unione europea prova a intervenire sul rapporto tra affitti brevi e crisi abitativa. La Commissione europea ha presentato il nuovo Affordable Housing Act, una proposta che punta a fornire a Stati, Regioni e Comuni strumenti più chiari per intervenire nei territori dove prezzi e affitti stanno rendendo sempre più difficile trovare un’abitazione.
Non si tratta, però, di un divieto europeo agli affitti turistici. La decisione su se intervenire e quali misure adottare resterà nelle mani delle autorità nazionali e locali. Bruxelles vuole soprattutto stabilire criteri comuni per individuare le cosiddette “aree sotto pressione abitativa” e offrire maggiore certezza giuridica agli enti che decidono di introdurre limitazioni.
Città può essere considerata sotto pressione abitativa
La novità principale riguarda proprio il metodo utilizzato per stabilire quando un territorio presenta un problema di accessibilità alla casa. Tra gli indicatori previsti c’è il rapporto tra prezzo medio delle abitazioni e reddito disponibile pro capite.
Una zona può essere considerata potenzialmente sotto pressione quando il prezzo di acquisto raggiunge livelli elevati rispetto ai redditi oppure quando il rapporto, pur trovandosi su valori intermedi, è cresciuto in maniera significativa negli ultimi dieci anni.
Secondo il quadro presentato dalla Commissione, un rapporto pari ad almeno otto annualità di reddito rappresenta già un elemento da valutare. Quando il rapporto supera quota 10, il livello viene considerato sufficientemente elevato da poter assumere un peso decisivo nell’analisi.
Non basta però guardare soltanto ai prezzi. Le amministrazioni devono individuare anche almeno un fattore che contribuisce concretamente alla pressione sul mercato: crescita della popolazione, insufficienza dell’offerta rispetto alla domanda oppure impatto degli affitti brevi sulla quantità o sul costo delle abitazioni disponibili per i residenti.
Più spazio ai Comuni per intervenire sugli affitti turistici
Una volta individuata un’area sotto pressione, le autorità competenti potranno adottare interventi mirati per migliorare l’accessibilità e la disponibilità delle abitazioni. Gli affitti brevi rappresentano uno dei principali settori interessati dalla proposta.
L’obiettivo è permettere alle città con una forte pressione turistica di intervenire quando una quota consistente del patrimonio residenziale viene sottratta al mercato tradizionale e destinata alle locazioni di breve durata. Le eventuali restrizioni dovranno comunque essere giustificate, proporzionate e legate alle condizioni specifiche del territorio.
Non nascerà quindi una regola identica per Roma, Milano, Venezia, Firenze, Barcellona o Parigi: ogni amministrazione dovrà valutare la propria situazione e motivare l’intervento sulla base dei criteri previsti dal quadro europeo.
Nessun tetto europeo uguale per tutti
Questo è uno degli aspetti più importanti della proposta. L’Affordable Housing Act non stabilisce un numero massimo europeo di giorni durante i quali una casa può essere affittata ai turisti, né introduce automaticamente divieti nelle città più visitate. Le politiche abitative rimangono competenza principalmente nazionale, regionale e locale.
La Commissione punta piuttosto a creare una base normativa comune che renda più semplice per le amministrazioni introdurre misure senza entrare continuamente in conflitto con le norme europee sul mercato unico e sulla libera prestazione dei servizi. In pratica, Bruxelles stabilisce il perimetro entro il quale gli enti locali possono muoversi; spetterà poi alle singole autorità decidere se sia realmente necessario intervenire.
Affitti brevi cresciuti rapidamente in Europa
L’intervento nasce anche dalla forte espansione del settore negli ultimi anni. Secondo la Commissione europea, le locazioni di breve durata prenotate attraverso le piattaforme sono cresciute di circa il 93% tra il 2018 e il 2024. Nelle destinazioni turistiche maggiormente sotto pressione, gli affitti brevi possono arrivare a rappresentare fino al 20% del patrimonio abitativo.
Bruxelles riconosce che questo mercato produce anche effetti positivi: genera reddito per i proprietari, amplia l’offerta turistica e sostiene attività e occupazione. Il problema nasce quando la crescita delle locazioni turistiche riduce sensibilmente il numero di abitazioni disponibili per chi vive e lavora stabilmente nella città, contribuendo ad aumentare i canoni.
Perché Bruxelles interviene sul mercato della casa
La proposta si inserisce nel più ampio European Affordable Housing Plan, presentato dalla Commissione alla fine del 2025. Negli ultimi dieci anni, secondo Bruxelles, i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono aumentati mediamente di oltre il 60%, mentre gli affitti sono cresciuti di oltre il 20%.
Il problema è particolarmente evidente nelle grandi città e nelle principali destinazioni turistiche, dove la competizione tra domanda residenziale e domanda turistica può ridurre ulteriormente la disponibilità di abitazioni. L’UE punta quindi a intervenire non soltanto sugli affitti brevi, ma anche sull’aumento dell’offerta, sugli investimenti in edilizia accessibile, sulla semplificazione delle procedure e sul sostegno all’housing sociale.
