Le ristrutturazioni in condominio sono tra i temi che più spesso generano dubbi, discussioni e contestazioni tra proprietari, inquilini e amministratori. Il motivo è semplice: quando un intervento riguarda le parti comuni dell’edificio, non basta stabilire cosa fare, ma occorre anche capire chi decide, chi paga, come vengono ripartite le spese e quali documenti servono per chiudere correttamente i lavori.
La distinzione più importante è quella tra spese ordinarie e spese straordinarie. Da questa differenza dipendono le competenze dell’amministratore, il ruolo dell’assemblea, le maggioranze necessarie e, in alcuni casi, anche i rapporti tra proprietario e conduttore.
Cosa sono le spese ordinarie in condominio
Le spese ordinarie riguardano la gestione quotidiana e ricorrente dell’edificio. Sono interventi necessari per mantenere in buono stato le parti comuni, garantire il funzionamento dei servizi condominiali e assicurare la normale conservazione del fabbricato. Rientrano in questa categoria, ad esempio, la pulizia delle scale, la manutenzione periodica dell’ascensore, il controllo dell’impianto di riscaldamento centralizzato, la sostituzione di piccole parti usurate, gli interventi di riparazione non rilevanti, la cura del giardino condominiale o la manutenzione ordinaria dell’illuminazione comune.
Si tratta, quindi, di spese prevedibili, ripetitive o comunque legate alla normale vita del condominio. In molti casi l’amministratore può gestirle direttamente, soprattutto quando sono già comprese nel preventivo annuale approvato dall’assemblea. La ripartizione avviene di norma in base ai millesimi di proprietà, salvo criteri diversi previsti dal regolamento condominiale o dalla natura del servizio. L’articolo 1123 del Codice civile stabilisce infatti che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Cosa sono le spese straordinarie
Le spese straordinarie, invece, riguardano interventi non ricorrenti, spesso più complessi e costosi, destinati a rinnovare, ripristinare, mettere in sicurezza o migliorare parti comuni dell’edificio. Sono esempi tipici il rifacimento della facciata, il risanamento del tetto, il consolidamento strutturale, la sostituzione integrale dell’impianto elettrico condominiale, il rifacimento delle colonne montanti, la ristrutturazione dell’androne, il rinnovamento dell’ascensore o interventi importanti su cortili, balconi e terrazzi comuni.
La differenza rispetto alla manutenzione ordinaria non dipende solo dall’importo della spesa, ma anche dalla natura dell’intervento. Una riparazione può essere ordinaria se serve a mantenere efficiente un bene comune; diventa straordinaria quando incide in modo significativo sulla struttura, sulla funzionalità o sul valore dell’edificio.
In linea generale, le opere straordinarie devono essere deliberate dall’assemblea condominiale. L’amministratore può intervenire senza preventiva autorizzazione solo in caso di urgenza, ad esempio quando vi sia un rischio per la sicurezza o per l’integrità dell’edificio, ma deve poi riferire alla prima assemblea utile. Le spese straordinarie regolarmente approvate diventano obbligatorie per tutti i condomini, anche per chi ha votato contro o non ha partecipato alla riunione.
La ripartizione delle spese
Una volta approvati i lavori, il tema centrale diventa la ripartizione della spesa. Il criterio generale è quello dei millesimi di proprietà, ma non sempre è l’unico. Se l’intervento riguarda una parte comune utilizzata da tutti, come la facciata o il tetto, la spesa viene normalmente suddivisa tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi. Se invece l’opera riguarda un bene o un servizio utilizzato solo da alcuni, la spesa può essere imputata soltanto ai condomini che ne traggono utilità.
È il caso, ad esempio, di scale, ascensori, cortili separati o impianti che servono solo una parte dell’edificio. In queste situazioni, il principio è che paga chi utilizza o può utilizzare quel bene, secondo i criteri previsti dal Codice civile e dalle tabelle condominiali. La distinzione tra ordinario e straordinario è importante anche nei rapporti tra proprietario e inquilino. In linea generale, le spese ordinarie di gestione e manutenzione sono a carico del conduttore, mentre quelle straordinarie restano a carico del proprietario.
L’inquilino, quindi, può essere chiamato a contribuire alle spese di pulizia, illuminazione, piccola manutenzione e gestione dei servizi comuni. Il proprietario, invece, deve sostenere gli interventi strutturali, le ristrutturazioni importanti e le opere che aumentano o conservano il valore dell’immobile. Anche in questo caso, però, è sempre utile verificare il contratto di locazione e le tabelle di ripartizione eventualmente richiamate, perché alcune voci possono generare dubbi interpretativi.
