Il mercato immobiliare direzionale europeo è sempre più orientato verso le riconversioni. Secondo l’ultimo report sugli uffici di Aew, dopo la pandemia è aumentata la quota di metri quadrati transati per il cambio d’uso, soprattutto a Francoforte, Madrid, nel Randstad olandese e a Milano. La logica è chiara: da un lato edifici di Grado A, centrali, digitalizzati e conformi ai criteri ESG; dall’altro immobili obsoleti, periferici e difficilmente collocabili sul mercato, per i quali la riqualificazione rappresenta ormai l’unica via di valorizzazione.
La spinta alle riconversioni in Europa
Secondo le analisi più recenti, la media europea delle compravendite a scopo di rigenerazione urbana è salita dal 9% del periodo 2008-2019 al 12% tra 2020 e 2024. Francoforte ha registrato il raddoppio della quota, passata dal 10 al 20%. Madrid è salita dal 14 al 17%, mentre il Randstad olandese è balzato dal 6 al 17%. In controtendenza Londra e Monaco, dove i volumi legati alle riconversioni sono rimasti più deboli.
| Città/area | % mq a riconversione 08-19 | % mq a riconversione 20-24 |
|---|---|---|
| Francoforte | 10% | 20% |
| Madrid | 14% | 17% |
| Randstad NL | 6% | 17% |
| Media UE | 9% | 12% |
| Londra | stabile | stabile |
| Monaco | stabile | stabile |
La liquidità nel comparto uffici in Europa resta ridotta: nel 2024 i volumi sono diminuiti del 53% rispetto alla media degli ultimi 15 anni e la quota di mercato si è fermata al 21% del totale transato nel primo trimestre 2025. Tuttavia, la prospettiva di un miglioramento dei valori nei prossimi anni sostiene le previsioni di ripresa, con rendimenti lordi prime che si attestano intorno al 5%.
Milano e Roma tra crescita e trasformazioni
In Italia, il settore office ha registrato nel primo semestre 2025 circa 1,4 miliardi di investimenti, con un incremento del 43% rispetto allo stesso periodo del 2024. Milano si conferma la piazza più dinamica, con circa 800 milioni di euro e un assorbimento guidato da servizi professionali, banche, tecnologia e life science. Roma ha totalizzato circa 400 milioni, trainata dalla pubblica amministrazione che concentra due terzi della domanda soprattutto nel centro città.
Il secondo trimestre ha visto volumi quasi raddoppiati rispetto al 2024, con circa 700 milioni di investimenti. Oltre il 30% delle transazioni riguarda operazioni di tipo value-add, cioè interventi di riconversione verso destinazioni residenziali, studentati o alberghi. Questa strategia si conferma uno degli strumenti principali per valorizzare gli asset meno performanti e adattarli a nuove esigenze di mercato. I rendimenti prime restano stabili al 4,25% per Milano e al 4,75% per Roma.
