Il mercato immobiliare italiano continua a crescere, ma perde progressivamente slancio. Dopo il buon andamento registrato all’inizio del 2026, la seconda parte dell’anno dovrebbe essere caratterizzata da una maggiore prudenza, sia da parte delle famiglie sia degli operatori.
La fotografia emerge dal secondo Rapporto sul mercato immobiliare 2026 di Nomisma, che descrive un settore ancora solido, ma destinato a muoversi a ritmi più contenuti rispetto ai mesi precedenti. Nel primo trimestre le compravendite residenziali sono aumentate del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025, sfiorando le 180 mila transazioni. La crescita ha interessato tutte le aree del Paese, con risultati particolarmente positivi nel Nord-Ovest e nel Mezzogiorno.
La spinta iniziale, tuttavia, non dovrebbe mantenersi per tutto l’anno. Nomisma prevede che il 2026 possa chiudersi con un incremento delle compravendite limitato allo 0,3% rispetto al 2025. Si tratta di una valutazione sensibilmente più cauta rispetto a quella formulata nel primo rapporto dell’anno, quando era stata ipotizzata una crescita dell’1,8% e un volume complessivo vicino alle 780 mila operazioni.
Torna la voglia di comprare casa
Nonostante il rallentamento previsto, aumenta sensibilmente la quota di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione. Nel giro di un anno, la propensione all’acquisto sarebbe passata dal 2,5% all’8,5%. La prima casa continua a rappresentare il principale motore del comparto, concentrando circa tre compravendite su quattro. La domanda, inoltre, non riguarda più soltanto le città economicamente più dinamiche, ma appare distribuita in modo più uniforme sul territorio nazionale.
Anche i prezzi mantengono un andamento positivo, seppure senza accelerazioni particolarmente marcate. Nel primo semestre del 2026 le abitazioni usate hanno registrato un aumento medio dell’1,8%, mentre per gli immobili di nuova costruzione la crescita si è fermata all’1,4%. Il quadro delineato da Nomisma è quindi quello di un mercato che conserva una buona capacità di tenuta, ma deve confrontarsi con condizioni finanziarie meno favorevoli, tassi d’interesse più elevati e una maggiore selettività delle famiglie nelle decisioni di acquisto.
Affitti sotto pressione per la scarsità di abitazioni
Più problematica appare la situazione del mercato delle locazioni, dove lo squilibrio tra domanda e offerta continua ad ampliarsi. Negli ultimi cinque anni il numero delle famiglie alla ricerca di una casa in affitto è aumentato del 12%, pari a circa 296 mila nuclei in più. A questa crescita non è corrisposto un adeguato incremento degli immobili disponibili, con la conseguenza di esercitare una pressione costante sui canoni.
Nel primo semestre del 2026 gli affitti sono aumentati mediamente del 3,3% su base annua. Nei principali mercati urbani i canoni mensili si collocano generalmente tra 660 e 780 euro, ma nelle città più costose — come Milano, Roma e Firenze — possono raggiungere o superare i 1.200 euro. Il rialzo non dipende quindi soltanto dall’inflazione o dalla maggiore attrattività delle città, ma da un problema strutturale: l’offerta di abitazioni in locazione ordinaria resta insufficiente rispetto ai bisogni di studenti, lavoratori, giovani coppie e famiglie che non riescono ad accedere alla proprietà.
Milano rallenta e si muove in controtendenza
L’andamento delle principali città italiane non è uniforme. Il caso più significativo è quello di Milano, dove il mercato sembra essere entrato in una fase di assestamento. Nel capoluogo lombardo i prezzi sono rimasti pressoché stabili: le abitazioni nuove sono cresciute dello 0,8% su base annua, mentre quelle usate hanno segnato un incremento dello 0,9%. Ancora più evidente è il dato sulle locazioni, con i canoni diminuiti dello 0,7%, in controtendenza rispetto alla crescita osservata nel resto del Paese.
Il peggioramento delle aspettative degli operatori riguarda sia il numero delle transazioni sia l’evoluzione futura dei valori. Secondo Nomisma, la frenata milanese potrebbe anticipare dinamiche destinate a manifestarsi successivamente anche in altri grandi centri urbani. Roma mostra invece una maggiore vivacità. I prezzi delle abitazioni nuove sono aumentati dell’1,3%, mentre l’usato ha registrato un progresso dello 0,9%. Sul fronte degli affitti, la crescita è stata più sostenuta, con un incremento annuale del 2,9%.
Torino e Padova guidano il Nord
Tra le città settentrionali, Torino si distingue per uno degli andamenti più dinamici. Nel primo semestre i prezzi delle nuove costruzioni sono saliti del 2,1%, quelli delle abitazioni usate del 3%, mentre i canoni di locazione hanno registrato un balzo del 5%. Risultati positivi anche a Padova, dove l’usato è cresciuto del 3,9% su base annua e il nuovo del 3,1%. Gli affitti hanno segnato un aumento del 2,6%.
A Bologna le abitazioni nuove hanno guadagnato lo 0,9% e quelle usate il 2,4%, con canoni in crescita del 2,6%. La città sembra però essersi avvicinata alla soglia massima di sostenibilità per molti inquilini: l’allungamento dei tempi necessari per trovare un locatario può essere interpretato come un segnale della crescente difficoltà delle famiglie nel sostenere i prezzi richiesti. A Venezia i valori sono aumentati dello 0,7% per il nuovo e dell’1,2% per l’usato, mentre gli affitti hanno accelerato del 3,6%. Genova presenta invece variazioni più contenute sul fronte delle compravendite — +0,4% per il nuovo e +0,5% per l’usato — ma una crescita consistente dei canoni, pari al 4,7%.
Nel Centro-Sud corrono soprattutto i canoni
Firenze mantiene un andamento solido, con prezzi in aumento del 2% per le abitazioni nuove e del 2,2% per quelle usate. I canoni di locazione sono cresciuti del 3%. Anche Napoli mostra una buona vitalità: il nuovo è aumentato del 2,7%, l’usato del 2,9% e gli affitti del 3,9%. Le variazioni più marcate dei canoni si osservano però a Bari e Cagliari, entrambe con un incremento annuo del 5,6%. Nel capoluogo pugliese i prezzi sono saliti dell’1,3% sia per il nuovo sia per l’usato. A Cagliari la crescita ha raggiunto il 2,3% per le nuove costruzioni e il 3,2% per le abitazioni esistenti. Il dato barese sugli affitti trova riscontro anche nelle analisi locali dedicate al rapporto Nomisma.
A Palermo i valori delle nuove abitazioni sono aumentati dell’1,9% e quelli dell’usato dell’1,8%, mentre i canoni hanno segnato un incremento del 4,9%. Catania rappresenta un’eccezione parziale: i prezzi delle nuove costruzioni sono diminuiti dello 0,6%, mentre quelli dell’usato sono cresciuti dello 0,7%. Anche qui, tuttavia, il mercato delle locazioni rimane sotto pressione, con affitti in aumento del 3,5%.
Un mercato stabile, ma sempre meno accessibile
Nel complesso, il settore residenziale italiano non mostra segnali di una vera inversione di tendenza. Le compravendite restano numerose, i prezzi continuano a salire moderatamente e la domanda di abitazioni è ancora consistente.
Il problema principale riguarda però l’accessibilità. Da una parte, l’aumento del costo del credito e la limitata capacità di spesa frenano una parte delle famiglie interessate all’acquisto. Dall’altra, la scarsità di immobili disponibili in locazione spinge gli affitti verso livelli difficilmente sostenibili, soprattutto nelle grandi città.
Il risultato è un mercato a due velocità: relativamente stabile sul fronte delle vendite, ma sempre più teso e selettivo nel comparto degli affitti. La vera sfida dei prossimi anni non sarà quindi soltanto sostenere il numero delle transazioni, ma ampliare l’offerta abitativa e rendere nuovamente accessibili le città a una fascia più ampia della popolazione.
