Il mercato immobiliare italiano chiude i primi sei mesi del 2025 con un volume di investimenti corporate pari a 5,2 miliardi di euro, il 45% in più rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A fotografare la situazione è l’analisi “La Congiuntura Immobiliare in Italia”, curata da Kroll.
A trainare la ripresa sono soprattutto il settore alberghiero e quello sanitario, che insieme valgono 1,65 miliardi di euro, pari al 32% del totale. Seguono il retail con 990 milioni (19%), gli uffici con 810 milioni (16%), la logistica con 800 milioni (15%) e il comparto living – che comprende student housing e co-living – con 600 milioni (11%). Milano si conferma la piazza più liquida del Paese, mentre Roma catalizza il 13% degli investimenti complessivi.
Student housing
Accanto ai numeri positivi non mancano le criticità. Un punto delicato è la scadenza, prevista a giugno 2026, degli studentati finanziati dal Pnrr. L’obiettivo è arrivare a 60mila posti letto, ma finora solo il 5% è stato completato. A frenare gli investitori istituzionali contribuiscono le tariffe calmierate, che limitano i margini di guadagno, e i tempi autorizzativi ancora lunghi.
Senior housing e healthcare
Lo sguardo di molti operatori si rivolge anche alle soluzioni abitative per anziani, spinte dall’invecchiamento della popolazione. L’interesse si concentra soprattutto sull’healthcare nel suo complesso, che comprende prevenzione, cura e attività di supporto come i centri diagnostici.
Sul fronte delle residenze, invece, l’offerta resta limitata e rivolta in gran parte a clientela straniera. La manager osserva che in Italia prevale ancora la propensione alla proprietà rispetto alla locazione, un fattore culturale che condiziona il mercato. Esistono operatori che stanno proponendo reti di strutture pensate per una clientela internazionale, come tedeschi e svizzeri, con circuiti che consentono di trascorrere, ad esempio, due mesi a Parigi e due mesi in Italia.
Data center
Tra i settori emergenti spiccano i data center, spinti dalla crescente domanda di servizi digitali. Lo sviluppo, però, incontra ostacoli legati a un quadro normativo incompleto. Ricciardi evidenzia che si tratta di nicchie che stanno comunque catalizzando l’attenzione degli investitori, ma i piani regolatori di dieci o vent’anni fa difficilmente indicano dove costruire queste strutture. L’Italia parte inoltre da una base ridotta rispetto ad altri Paesi europei e i centri esistenti sono concentrati in poche aree capaci di garantirne l’approvvigionamento energetico.
Hospitality e Retail
Il settore alberghiero continua a vivere un momento vivace. Dopo anni in cui l’interesse era rivolto quasi esclusivamente ai grandi hotel di lusso nelle città d’arte, il mercato si sta diversificando sia per tipologia sia per localizzazione. Quando un comparto matura, spiega Ricciardi, inizia a segmentarsi: non ci si concentra più solo sui cinque stelle, ma si sviluppano anche soluzioni più accessibili, come ostelli e residenze brandizzate.
Anche il retail mostra segnali di ripresa dopo la fase critica dovuta al rallentamento dei consumi e alla crescita dell’e-commerce. L’Italia, dove la diffusione del commercio online resta inferiore rispetto ad altri Paesi europei, offre margini di resilienza e opportunità di riposizionamento. Secondo Ricciardi stanno tornando le transazioni su centri commerciali da rinnovare o sviluppare, un’area che al momento mostra grande dinamismo.
