Il Decreto Salva Casa ha introdotto rilevanti modifiche in materia di cambi di destinazione d’uso degli immobili, un aspetto cruciale per la gestione del patrimonio edilizio. Il passaggio in Parlamento ha infatti portato significativi cambiamenti al Testo Unico dell’Edilizia (TUE), soprattutto con l’integrazione e la modifica dell’articolo 23-ter, che disciplina il “mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante”.
Cambio di destinazione d’uso: il significato
Cambio di destinazione d’uso significa modificare l’utilizzo di un immobile rispetto alla sua originaria finalità. Ad esempio, trasformare un ufficio (categoria catastale A10) in un’abitazione (A3). Le destinazioni d’uso rilevanti, definite dall’articolo 23-ter del TUE, sono suddivise in cinque macroaree:
- Residenziale: abitazioni, studi professionali, affittacamere.
- Turistico-ricettiva: alberghi e strutture con carattere ricettivo.
- Produttiva e direzionale: laboratori, industrie, magazzini, officine.
- Commerciale: bar, pub, negozi, ristoranti.
- Agricola: immobili legati ad attività agricole, allevamenti, forestazione.
Le modifiche introdotte
Il Decreto Salva Casa ha apportato novità di rilievo per facilitare il cambio di destinazione d’uso, rendendo più semplice e accessibile il processo. Le principali modifiche riguardano:
1. Cambio di destinazione d’uso senza opere: La prima modifica riguarda il concetto di mutamento senza opere: esso si verifica quando il cambio non comporta l’esecuzione di interventi edilizi, oppure quando gli interventi sono limitati a quelli consentiti dall’articolo 6 del TUE (relativo all’edilizia libera).
2. Mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria: Un’altra novità riguarda il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, con o senza l’esecuzione di opere. Viene introdotto il comma 1-bis, che consente la modifica nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni stabilite dagli strumenti urbanistici comunali.
3. Mutamento di destinazione d’uso tra categorie diverse: Il cambiamento di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse è sempre consentito per le unità immobiliari situate in zone A, B e C (centri storici, aree edificate e nuove zone insediative), come definite dal D.M. 1444/1968.
4. Appartamenti al primo piano o seminterrati: Il mutamento di destinazione d’uso per appartamenti situati al primo piano o in locali seminterrati è regolamentato dalle leggi regionali, che stabiliscono se e come queste disposizioni possano applicarsi anche a tali unità immobiliari.
