Nel terzo trimestre del 2025, il mercato delle locazioni in Italia mostra una nuova fase di vivacità, caratterizzata da un aumento dell’offerta, rendimenti in crescita e tempi di affitto sempre più rapidi. Tuttavia, gli squilibri strutturali tra domanda e disponibilità continuano a penalizzare l’accessibilità, soprattutto per le famiglie e i single a reddito medio. Sono i dati che emergono dall’ultima analisi di Immobiliare insight
Il quadro generale resta quello di un mercato fortemente competitivo. La domanda, seppur in calo, continua a superare l’offerta, i canoni restano su livelli elevati e i tempi medi di affitto si riducono ulteriormente. Il rallentamento della crescita dei prezzi, pur rappresentando un segnale positivo, non è ancora sufficiente a ristabilire condizioni di accessibilità sostenibili per ampie fasce della popolazione.
Offerta lontana dai livelli pre-pandemia
L’offerta di immobili in affitto è cresciuta del 29,3% su base annua, un incremento significativo che ha contribuito ad allentare la pressione della domanda, scesa del 16,5% rispetto al 2024.
Questo calo non riflette un minore interesse da parte degli inquilini, ma piuttosto un effetto di compensazione dovuto alla maggiore disponibilità di case sul mercato.
Nonostante la ripresa, l’offerta resta inferiore del 40% rispetto al periodo pre-pandemico, mentre la domanda si mantiene ancora doppia rispetto al 2019. Il risultato è un mercato dinamico ma teso, dove gli immobili vengono locati in tempi sempre più brevi.
Canoni in moderata accelerazione
I rendimenti lordi degli affitti sono saliti dall’6,1% del 2019 all’8,1% attuale, segnale di un mercato tornato attrattivo per i proprietari e per gli investitori. Parallelamente, i canoni di locazione continuano ad aumentare: +6,0% nell’ultimo trimestre, un ritmo più contenuto rispetto ai picchi del +12,8% toccati nel 2024.
L’aumento più moderato dei prezzi è dovuto in parte alla crescita dell’offerta e al calo dell’accessibilità abitativa, diminuita di 3,6 punti percentuali per i single e di 3,0 punti per le coppie rispetto allo scorso anno.
L’aumento dei canoni interessa tutte le macroaree italiane, ma con intensità differenti. Il Centro Italia guida la crescita con un +10,4% su base annua, seguito dal Sud e dal Nord-Est. Il Nord-Ovest, dopo i forti rialzi del 2024, mostra un netto rallentamento (+4,6%), pur restando l’area più costosa del Paese, con una media di 16,3 euro/mq e un incremento complessivo del 53,7% negli ultimi sei anni. Le Isole registrano l’aumento più contenuto (+4,2%).
Guardando ai tagli dimensionali, i monolocali risultano più cari nel Centro (747 euro al mese), mentre nelle Isole si fermano a circa 470 euro. Per bilocali e trilocali il primato resta al Nord-Ovest, rispettivamente con canoni medi di 940 e 1.238 euro mensili.
Le coppie perdono terreno, i single resistono al Nord
Negli ultimi anni, l’aumento costante dei canoni ha eroso la capacità delle famiglie di sostenere gli affitti. Nel Nord-Ovest, una coppia con doppio reddito poteva permettersi nel 2021 circa il 75,7% degli immobili disponibili; oggi la quota è scesa al 52,7%.
Le aree più accessibili restano le Isole e il Sud, mentre per i single la situazione è più variegata: nonostante i prezzi elevati, il Nord-Ovest rimane la zona più accessibile, grazie alla maggiore presenza di piccoli appartamenti e stipendi medi più alti. Qui un individuo può permettersi circa il 14,8% degli immobili disponibili, contro il 14,6% delle Isole.
La domanda cala, ma resta oltre i livelli del 2019
Il calo della pressione della domanda è un trend comune a tutte le aree del Paese, trainato dall’aumento dell’offerta. Il Centro Italia segna la crescita più forte degli annunci (+35,3%), seguito dal Nord-Est e dalle Isole (+21,8%). L’interesse degli inquilini, invece, è rimasto pressoché stabile: a cambiare è stato il rapporto tra domanda e offerta, che si è riequilibrato, pur restando molto più sbilanciato rispetto al periodo pre-pandemico.
Oggi, chi cerca casa deve ancora competere con un numero di persone doppio rispetto al 2019, segno di un mercato vivace ma ancora fragile sul fronte dell’accessibilità.
Le grandi città: Roma e Genova in testa
Nel terzo trimestre, i canoni unitari medi sono aumentati in tutte le 12 principali città italiane.
Gli incrementi più significativi si registrano a Roma (+11,2%), Genova (+10,6%) e Bari (+9,3%), mentre Milano (+0,1%), Napoli (+1,7%) e Bologna (+2,5%) mostrano aumenti più contenuti.
La classifica dei prezzi resta invariata: Milano e Firenze restano le città più care, con valori superiori ai 20 euro/mq, mentre Catania e Palermo restano sotto i 10 euro/mq.
Interessante il dato sul canone medio mensile, in calo in diverse città (tra cui Milano, Bologna, Firenze, Verona e Bari): il fenomeno è spiegato dalla riduzione della metratura media degli immobili disponibili, più piccoli ma con valori unitari più alti.
L’aumento dell’offerta riguarda tutte le grandi città: spiccano Firenze (+84,5%) e Torino (+62,1%), mentre Genova segna l’incremento più contenuto (+18,2%).
Il maggiore numero di annunci ha ridotto la pressione della domanda ovunque, con la sola eccezione di Venezia, dove il forte interesse degli inquilini ha compensato l’ampliamento dell’offerta.
