Il mercato italiano delle locazioni residenziali chiude il 2025 con numeri in crescita. Le abitazioni affittate con un nuovo contratto registrato superano il milione di unità, segnando un aumento dell’1,5% rispetto al 2024 e rappresentando quasi il 7% dello stock potenzialmente disponibile.
A fotografare l’andamento del settore è il Rapporto Immobiliare Residenziale dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, realizzato in collaborazione con l’Associazione bancaria italiana. Dal report emerge un mercato sempre più orientato verso le formule agevolate, che continuano a guadagnare spazio rispetto ai contratti ordinari.
La spinta principale arriva infatti dalle locazioni agevolate transitorie e dai contratti agevolati di lungo periodo, entrambi in aumento di circa il 6%. Insieme, queste due componenti superano il 31% dell’intero mercato delle locazioni abitative. In direzione opposta si muovono invece i nuovi contratti a canone di mercato con durata pari o superiore a tre anni, che registrano una flessione del 2,4% rispetto all’anno precedente. Nel complesso cresce anche il valore economico del mercato: il canone annuo complessivo delle abitazioni locate sfiora i 7 miliardi di euro, con un incremento del 5,4% sul 2024.
Quasi 1,3 milioni di abitazioni locate nel 2025
Guardando all’intero universo degli immobili affittati con nuovi contratti registrati, nel 2025 le unità locate per intero sono state poco più di 1,6 milioni. Di queste, quasi 1,3 milioni riguardano immobili ad uso abitativo, pari a circa l’80% del totale. Il comparto residenziale mostra quindi una crescita dell’1,2% rispetto al 2024, mentre gli immobili non abitativi, poco oltre 333mila unità, segnano un lieve arretramento, vicino all’1%.
Il dato conferma il ruolo centrale dell’abitazione nel mercato delle locazioni e, allo stesso tempo, mette in evidenza una domanda ancora sostenuta, nonostante le differenze tra tipologie contrattuali e aree territoriali.
Canoni medi a 79 euro al metro quadrato
La superficie complessiva delle abitazioni locate raggiunge gli 87 milioni di metri quadrati, in crescita dello 0,8% rispetto all’anno precedente. Anche in questo caso, il contributo più dinamico arriva dai contratti agevolati, che aumentano del 5% in termini di superficie.
La dimensione media di una casa affittata si attesta intorno agli 84 metri quadrati. Il canone annuo medio per unità di superficie è pari a 79 euro al metro quadrato, con valori che restano complessivamente omogenei tra i diversi segmenti, pur con alcune differenze. Il livello più basso si osserva nei contratti ordinari transitori, dove il canone medio è di 76 euro al metro quadrato.
Su base nazionale, il canone annuo complessivo cresce di circa il 5%. L’aumento riguarda tutti i segmenti, ma è particolarmente marcato nelle formule agevolate: sia i contratti agevolati transitori sia quelli agevolati di lungo periodo registrano una crescita dell’11%.
Il segmento ordinario di lungo periodo, che continua a pesare per quasi il 41% del valore complessivo del mercato, mostra invece un incremento più contenuto, pari allo 0,6%. L’ordinario transitorio cresce del 6% e rappresenta circa il 26% del totale. I contratti agevolati transitori mantengono un’incidenza di circa il 7%, sia per numero di contratti sia per valore economico.
Lombardia prima per numero di contratti
Nel mercato ordinario di lungo periodo, la Lombardia si conferma la regione leader. Nel 2025 registra 113.506 nuove abitazioni locate con questa tipologia contrattuale, pari al 27% del totale nazionale. Seguono il Piemonte, con 49.871 abitazioni, l’Emilia-Romagna, con 39.758, e la Campania, con 31.642.
La Lombardia guida anche la classifica economica, con un canone annuo complessivo di 966 milioni di euro e il canone medio più alto, pari a 111 euro al metro quadrato. All’opposto, la Calabria registra il valore più basso, con 37 euro al metro quadrato. Per dimensione media degli immobili, spicca il Friuli-Venezia Giulia, dove le abitazioni locate con contratti ordinari di lungo periodo superano mediamente i 100 metri quadrati.
Milano resta la città più cara
Tra le principali città italiane, Milano mantiene il primato nel mercato ordinario di lungo periodo. Nel 2025 supera le 29mila abitazioni locate e registra il canone annuo medio per unità di superficie più alto: 206 euro al metro quadrato.
Alle spalle di Milano, per livello dei canoni, si collocano Firenze, Roma e Bologna, con valori medi compresi tra 156 e 167 euro al metro quadrato. Torino si distingue invece per quantità di abitazioni locate, posizionandosi al secondo posto dopo Milano. Segue Roma, che conferma il proprio peso all’interno del mercato nazionale degli affitti.
