Il mercato degli affitti in Italia sta attraversando una trasformazione profonda, segnata da dinamiche sempre più distanti rispetto al passato. I canoni crescono più velocemente dei prezzi di vendita e la domanda, sempre più orientata verso soluzioni temporanee, si scontra con un’offerta limitata e spesso poco strutturata. A questo si aggiunge un paradosso: milioni di abitazioni restano inutilizzate mentre trovare casa in affitto diventa sempre più difficile.
L’aumento dei prezzi immobiliari nei grandi centri urbani sta cambiando le scelte abitative degli italiani. Sempre più famiglie sono costrette a rinunciare all’acquisto, trasformando l’affitto da opzione transitoria a scelta stabile. Un cambiamento che avvicina l’Italia ad altri Paesi europei, dove la locazione è già un settore consolidato e capace di generare rendimenti significativi, nonostante un quadro normativo nazionale ancora incerto.
Un mercato in espansione, ma poco organizzato
I dati confermano questa evoluzione: nel 2025 sono stati superati 1,33 milioni di nuovi contratti di locazione, un record storico che porta il valore complessivo dei canoni a circa 50 miliardi di euro annui. Le famiglie in affitto sono oggi circa otto milioni, ma il sistema resta frammentato e poco professionalizzato.
Le locazioni brevi, spesso al centro del dibattito pubblico, riguardano circa 800 mila immobili. Pur incidendo sulla disponibilità nelle aree più richieste, rappresentano comunque una quota minoritaria rispetto all’intero mercato.
Offerta carente e nuove formule contrattuali
Uno dei principali limiti del sistema italiano è la mancanza di un’offerta moderna e gestita in modo strutturato, elemento che riduce la competitività delle città rispetto al contesto europeo. Tuttavia, il cambiamento è già in atto: a Milano quasi il 40% delle famiglie vive in affitto, mentre a Torino si raggiunge il 35%.
Parallelamente, si stanno modificando anche le tipologie contrattuali. I contratti tradizionali di lungo periodo sono scesi sotto il 30% delle nuove stipule, sostituiti da formule più flessibili. Secondo gli operatori del settore, per sostenere questa evoluzione sarà fondamentale superare la logica emergenziale e favorire investimenti attraverso collaborazioni tra pubblico e privato, in particolare nel segmento del build-to-rent.
Prezzi in salita nelle grandi città
Sul fronte dei canoni, la pressione della domanda continua a spingere i valori verso l’alto. Milano resta la città più cara con circa 200 euro al metro quadro annui, seguita da Roma oltre i 155 euro. Bologna e Napoli registrano forti aumenti, arrivando rispettivamente a 140 e 120 euro, mentre Genova segna una crescita significativa superando i 115 euro.
A livello nazionale, il canone medio mensile ha raggiunto i 655 euro. Dopo l’aumento del 5,15% registrato nel 2025, le previsioni per il 2026 indicano ulteriori rincari superiori al 4%, con valori medi destinati a superare i 95 euro al metro quadro annui.
Uno scenario che, senza interventi mirati, rischia di aggravare ulteriormente la già critica situazione dell’accesso alla casa, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche.
