Il mercato residenziale italiano continua a mostrare segnali di vitalità, con volumi di compravendita sostenuti e una ripresa significativa del credito. Tuttavia, dietro questa dinamica positiva si allarga la distanza tra l’andamento del settore e la reale capacità economica di molte famiglie. È quanto emerge dal 18° Rapporto sull’Abitare 2025 di Nomisma, che analizza trend, criticità e trasformazioni in corso nel panorama abitativo nazionale.
Compravendite e mutui in aumento
Secondo le stime di preconsuntivo, il 2025 dovrebbe chiudersi con circa 770mila transazioni residenziali, un dato nettamente superiore ai livelli registrati prima della pandemia. Per il triennio 2026-2028 si prevede una fase di stabilizzazione su volumi elevati, pur con ritmi di crescita più moderati rispetto all’ultimo anno.
Parallelamente, si registra un deciso recupero nell’erogazione dei nuovi mutui, dopo la brusca frenata del 2023. L’importo complessivo dei finanziamenti concessi segna un incremento del 30,8%, segnale di un ritorno di fiducia e di condizioni creditizie più favorevoli. Nonostante ciò, la quota di famiglie che riesce ad accedere a un mutuo resta inferiore ai picchi del periodo immediatamente successivo alla pandemia, a conferma di criteri di selezione ancora stringenti.
Redditi sotto pressione e risparmio in calo
Se il mercato corre, molte famiglie arrancano. Solo il 35,8% dichiara di disporre di un reddito adeguato a coprire le spese fondamentali. Cresce invece la percentuale di chi considera le proprie entrate appena sufficienti o del tutto inadeguate (18,5%).
Oltre un quarto dei nuclei non riesce a mettere da parte risparmi, mentre circa un terzo segnala un peggioramento della propria capacità di accumulo rispetto all’anno precedente. Le difficoltà colpiscono soprattutto le famiglie numerose, i single di mezza età e gli anziani soli, ampliando le disuguaglianze e rendendo più fragile l’equilibrio finanziario di una parte consistente della popolazione.
Affitto sempre più scelta obbligata
Per la maggioranza degli inquilini (53,6%), la locazione non rappresenta una preferenza ma una necessità, legata all’impossibilità di sostenere l’acquisto di un’abitazione. In un solo anno è aumentata la quota di famiglie che ha vissuto in affitto per più di sei mesi, passando dal 3,3% al 5,5%, con una maggiore incidenza tra giovani, imprenditori e lavoratori autonomi.
Cambia anche la percezione culturale: cresce l’idea che la proprietà sia, nel complesso, meno conveniente rispetto al passato, mentre si riduce ulteriormente la componente di chi considera l’affitto una fase temporanea in attesa di comprare casa.
Nuovi bisogni abitativi e offerta insufficiente
Le trasformazioni demografiche contribuiscono ad alimentare le tensioni del mercato. L’invecchiamento della popolazione, l’aumento dei nuclei unipersonali e la riduzione delle famiglie con figli orientano la domanda verso abitazioni di dimensioni contenute, soluzioni in locazione e formule innovative come student housing, senior housing e co-living.
L’offerta, però, fatica a tenere il passo. La produzione di nuove abitazioni resta limitata e la riqualificazione del patrimonio esistente procede lentamente, frenata anche da vincoli normativi e burocratici.
