L’istruttoria del mutuo rappresenta una fase fondamentale nel processo di finanziamento per l’acquisto di un immobile. Durante questa fase, la banca valuta la fattibilità della richiesta e la solidità economica del cliente, sostenendo costi che vengono generalmente trasferiti al richiedente sotto forma di spese di istruttoria.
Cosa sono i costi di istruttoria del mutuo?
Le spese di istruttoria del mutuo coprono le operazioni necessarie per verificare se il richiedente soddisfa i requisiti per ottenere il finanziamento. Tra queste operazioni rientrano:
- Analisi del profilo creditizio: verifica della capacità del cliente di rimborsare il mutuo, attraverso l’esame di reddito, storico creditizio e rapporto rata/reddito.
- Valutazione dell’immobile: un perito incaricato dalla banca stima il valore di mercato del bene che verrà ipotecato.
- Gestione amministrativa: comprende la revisione della documentazione e la creazione del fascicolo del mutuo.
I costi di istruttoria variano in base a diversi fattori, tra cui l’istituto di credito, l’importo richiesto e il tipo di mutuo. Generalmente, rappresentano una percentuale dell’importo finanziato, oscillando tra lo 0,2% e l’1%. Tuttavia, molte banche applicano un importo minimo fisso, solitamente compreso tra 200 e 500 euro.
Ad esempio, per un mutuo da 100.000 euro, le spese potrebbero aggirarsi tra 300 e 1.000 euro. Alcuni istituti fissano costi fissi, indipendenti dall’importo richiesto, con una media che va dai 150 ai 400 euro.
Come funziona la procedura di istruttoria?
La procedura di istruttoria prevede diversi passaggi chiave:
- Richiesta del preventivo: Il richiedente può confrontare le offerte di diverse banche per scegliere quella più vantaggiosa. Oltre al tasso di interesse, è importante considerare anche le spese di istruttoria e gli altri costi accessori.
- Presentazione della documentazione:
- Documenti personali: carta d’identità, codice fiscale e permesso di soggiorno (se applicabile).
- Documenti reddituali: buste paga, dichiarazione dei redditi o bilanci (per autonomi).
- Documenti sull’immobile: planimetrie, atto di provenienza e conformità urbanistica.
- Valutazione del merito creditizio: La banca analizza la capacità del cliente di far fronte al mutuo, considerando il reddito disponibile e la stabilità economica.
- Perizia tecnica dell’immobile: Un esperto incaricato dalla banca verifica il valore di mercato del bene e ne accerta la regolarità.
- Esito della richiesta: Se la banca approva la domanda, fornisce i dettagli del finanziamento e prepara il contratto definitivo.
- Firma del mutuo: La stipula avviene davanti a un notaio, che formalizza l’accordo tra banca e cliente.
Le spese di istruttoria vengono generalmente addebitate al momento dell’erogazione del mutuo. In pratica, l’importo approvato viene ridotto delle spese di istruttoria. Ad esempio, per un mutuo da 100.000 euro con spese di istruttoria pari a 500 euro, il cliente riceverà un accredito netto di 99.500 euro.
Le possibili agevolazioni
Sebbene i costi di istruttoria siano generalmente obbligatori, esistono alcune strategie per ridurli:
- Promozioni bancarie: Alcune banche offrono sconti o l’azzeramento dei costi per determinate categorie di clienti, come i giovani o i richiedenti di mutui prima casa.
- Negoziazione diretta: È possibile richiedere alla banca una riduzione dei costi, soprattutto se si è clienti storici o si opta per altri prodotti finanziari dell’istituto.
- Mutuo Giovani e Fondo di Garanzia Prima Casa: Questi strumenti spesso includono agevolazioni che riducono o eliminano le spese di istruttoria.
Fortunatamente, le spese di istruttoria del mutuo possono essere detratte fiscalmente. Per i mutui prima casa, sono incluse tra gli oneri accessori detraibili insieme agli interessi passivi, fino a un massimo del 19% e con un limite complessivo di 4.000 euro annui.
Per beneficiare della detrazione, è necessario rispettare alcuni requisiti:
- Il mutuo deve essere stipulato entro 12 mesi dall’acquisto dell’immobile.
- L’immobile deve essere destinato a prima abitazione del richiedente.
