Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare basi solide, nonostante il contesto internazionale resti segnato da incertezze geopolitiche ed economiche. Secondo il primo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, presentato a Milano, il settore evidenzia segnali di maggiore stabilità rispetto all’anno precedente: i prezzi risultano più dinamici, si riduce la distanza tra domanda e offerta, gli immobili vengono assorbiti più rapidamente e cresce l’interesse degli acquirenti.
Tuttavia, questo quadro positivo convive con una previsione di rallentamento delle compravendite, dovuta a un atteggiamento più prudente delle famiglie, influenzato dall’aumento dei prezzi e dal clima generale di incertezza.
Le prospettive fino al 2028
Guardando ai prossimi anni, Nomisma prevede un 2026 in consolidamento, con una domanda ancora vivace e una preferenza che continua a orientarsi verso l’acquisto piuttosto che l’affitto. Nonostante ciò, l’andamento complessivo sarà condizionato da fattori esterni, tra cui l’evoluzione dei tassi di interesse sui mutui e le prospettive economiche globali, che porteranno a una crescita più contenuta del mercato.
Sul fronte delle compravendite residenziali, le stime indicano un incremento moderato nel 2026, pari a circa l’1,8%, con un totale di circa 783 mila transazioni. Nei due anni successivi si prevede una sostanziale stabilizzazione, con circa 780 mila operazioni nel 2027 e 782 mila nel 2028.
Anche i prezzi delle abitazioni seguiranno una traiettoria di crescita contenuta: si parla di un aumento dello 0,9% nel 2026, dello 0,5% nel 2027 e dello 0,4% nel 2028. In termini reali, però, al netto dell’inflazione, i valori restano in lieve flessione.
Mutui: crescita delle erogazioni ma domanda cauta
Per quanto riguarda il credito, si prevede un progressivo aumento delle erogazioni di mutui: dai circa 49,8 miliardi di euro del 2025 si dovrebbe passare a 52,8 miliardi nel 2026, 53,7 nel 2027 e 54 miliardi nel 2028. Cresceranno anche le operazioni di surroga e sostituzione, che raggiungeranno i 3,7 miliardi nel 2026 per poi salire ulteriormente negli anni successivi. Nonostante ciò, nel breve periodo si registra un rallentamento della domanda di mutui, legato sia alla maggiore cautela degli istituti di credito sia alla prudenza delle famiglie nell’acquisto di immobili.
Il peso del contesto economico globale
A influenzare il settore è anche il contesto economico globale. Come evidenziato da Lucio Poma, capo economista di Nomisma, l’Italia ha beneficiato della fase post-pandemica con risultati migliori rispetto ad altri Paesi europei in termini di crescita e inflazione. Il mercato del lavoro mostra segnali positivi, con una disoccupazione ai minimi e un aumento dei contratti a tempo indeterminato, fattori che contribuiscono a sostenere il reddito disponibile. Tuttavia, il divario tra crescita dei salari e inflazione rimane significativo, incidendo sul potere d’acquisto delle famiglie.
Il quadro resta comunque dominato dall’incertezza. Le previsioni sul PIL indicano una crescita molto contenuta nei prossimi anni, mentre l’inflazione continua a rappresentare un elemento critico, soprattutto nella sua componente strutturale. In questo contesto, i consumi non si riducono in modo proporzionale all’aumento dei prezzi, determinando un maggiore ricorso al credito e, in alcuni casi, la dismissione di beni patrimoniali, comprese seconde case.
Logistica e materie prime: fattori di pressione sui prezzi
A tutto ciò si aggiungono le tensioni sui mercati energetici e delle materie prime. L’aumento dei costi di petrolio, gas ed energia elettrica, anche a causa di scenari geopolitici complessi, si riflette direttamente sui prezzi al consumo e sui costi di costruzione. Dinamiche speculative contribuiscono inoltre a rendere più instabile il mercato, amplificando le oscillazioni dei prezzi.
Infine, le criticità legate alla logistica globale continuano a pesare sull’economia reale. I principali snodi commerciali internazionali, come Suez, Panama o lo stretto di Hormuz, rappresentano punti nevralgici per il transito non solo delle risorse energetiche, ma anche di componenti industriali e materie prime essenziali. Eventuali interruzioni o rallentamenti in questi passaggi si traducono inevitabilmente in aumenti dei costi lungo tutta la filiera, con ripercussioni sui prezzi finali di beni e servizi, inclusi quelli legati al settore immobiliare.
