Nello scorso articolo abbiamo visto insieme quanto sia importante il Check-Up di un immobile da vendere eseguito da un tecnico specializzato. Le verifiche da effettuare coinvolgono tre diversi livelli di conformità che, ricordiamo, sono:

1. verifica di conformità catastale;
2. verifica di conformità urbanistica;
3. verifica di conformità strutturale;

In questo articolo ci occuperemo del terzo ed ultimo punto: la verifica di conformità strutturale. Consiste nell'accertamento da parte del tecnico specializzato della congruenza tra le strutture portanti dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di vendita e i progetti originari delle strutture.

La normativa prevede che ogni edificio, oltre al progetto architettonico-urbanistico che abbiamo analizzato nell’ultima puntata, debba essere per legge dotato anche di un progetto strutturale che viene depositato e autorizzato da un apposito ente, l'Ufficio del Genio Civile, che ha il compito di controllare, monitorare e sovrintendere le opere pubbliche e private al fine di garantire una elevata qualità delle strutture esistenti.

Tutti gli edifici privati realizzati sul territorio italiano dal 1971 in poi devono infatti avere per legge un progetto delle strutture depositato presso questo ente e consultabile facendone richiesta presso i propri archivi. Il tecnico incaricato potrà sempre occuparsi del reperimento documentale su delega del proprietario.

Una volta ottenuti i progetti delle strutture, il professionista dovrà verificare se ci sono differenze evidenti tra la documentazione strutturale e quanto effettivamente realizzato. Ad esempio, se il nostro appartamento oggetto di Check-Up si colloca in un edificio a muratura portante, è molto importante che non ci siano spostamenti o alterazioni delle aperture (finestre, porte su muri portanti) rispetto ai progetti depositati.

Nei moderni edifici in cemento armato questo solitamente non costituisce un problema a livello strutturale, essendo le murature di semplice chiusura e prive di funzione di sostegno, ma ad esempio lo spostamento di un pilastro all'interno di un appartamento rispetto al progetto approvato deve essere approfondito con particolare attenzione. Qualora dal raffronto del tecnico emergano delle incongruenze tra il progetto strutturale e quanto realizzato, si configura una difformità strutturale, che determina un abuso (opera realizzata in difformità o in assenza di autorizzazione).

Come si regolarizza un abuso strutturale? Con una procedura amministrativa denominata “permesso in sanatoria”, ottenibile se l’intervento risulta conforme alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Ma qual è la procedura?

1 Il tecnico strutturista realizzerà dei sopralluoghi e dei saggi sulle strutture, quali travi, pilastri, solai, tettoie e murature portanti, per valutare le consistenze e la qualità della posa in opera;

2 dopo aver realizzato i calcoli, il professionista verificherà se l'opera posta in essere in passato rispetta la normativa vigente al tempo e quella attuale. Potrebbero prospettarsi due casi:

1. l'intervento non è a norma. Il tecnico dovrà richiedere l'adeguamento delle strutture, depositando un progetto delle opere da sanare;
2. se il tutto risulta a norma, il tecnico assevererà ciò senza intervenire sulle strutture, tramite un certificato di rispondenzaalle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione ed il certificato di collaudo, laddove richiesto dalla normativa vigente al momento della realizzazione.

                                                                                         Arch. Mirco Ciarlante

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