L'esperto risponde: l'importanza del check-up dell'immobile - parte 4

Nello scorso articolo abbiamo visto insieme quanto sia importante il Check-Up di un immobile da vendere eseguito da un tecnico specializzato. Le verifiche da effettuare coinvolgono tre diversi livelli di conformità che, ricordiamo, sono:

  1. verifica di conformità catastale;
  2. verifica di conformità urbanistica;
  3. verifica di conformità strutturale;

In questo articolo ci occuperemo del terzo ed ultimo punto: la verifica di conformità strutturale. Consiste nell'accertamento da parte del tecnico specializzato della congruenza tra le strutture portanti dell'edificio di cui fa parte l'unità immobiliare oggetto di vendita e i progetti originari delle strutture.

La normativa prevede che ogni edificio, oltre al progetto architettonico-urbanistico che abbiamo analizzato nell’ultima puntata, debba essere per legge dotato anche di un progetto strutturale che viene depositato e autorizzato da un apposito ente, l'Ufficio del Genio Civile, che ha il compito di controllare, monitorare e sovrintendere le opere pubbliche e private al fine di garantire una elevata qualità delle strutture esistenti.

Tutti gli edifici privati realizzati sul territorio italiano dal 1971 in poi devono infatti avere per legge un progetto delle strutture depositato presso questo ente e consultabile facendone richiesta presso i propri archivi. Il tecnico incaricato potrà sempre occuparsi del reperimento documentale su delega del proprietario.

Una volta ottenuti i progetti delle strutture, il professionista dovrà verificare se ci sono differenze evidenti tra la documentazione strutturale e quanto effettivamente realizzato. Ad esempio, se il nostro appartamento oggetto di Check-Up si colloca in un edificio a muratura portante, è molto importante che non ci siano spostamenti o alterazioni delle aperture (finestre, porte su muri portanti) rispetto ai progetti depositati.

Nei moderni edifici in cemento armato questo solitamente non costituisce un problema a livello strutturale, essendo le murature di semplice chiusura e prive di funzione di sostegno, ma ad esempio lo spostamento di un pilastro all'interno di un appartamento rispetto al progetto approvato deve essere approfondito con particolare attenzione. Qualora dal raffronto del tecnico emergano delle incongruenze tra il progetto strutturale e quanto realizzato, si configura una difformità strutturale, che determina un abuso (opera realizzata in difformità o in assenza di autorizzazione).

Come si regolarizza un abuso strutturale? Con una procedura amministrativa denominata “permesso in sanatoria”, ottenibile se l’intervento risulta conforme alla disciplina vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda. Ma qual è la procedura?

1 Il tecnico strutturista realizzerà dei sopralluoghi e dei saggi sulle strutture, quali travi, pilastri, solai, tettoie e murature portanti, per valutare le consistenze e la qualità della posa in opera;

dopo aver realizzato i calcoli, il professionista verificherà se l'opera posta in essere in passato rispetta la normativa vigente al tempo e quella attuale. Potrebbero prospettarsi due casi:

  1. l'intervento non è a norma. Il tecnico dovrà richiedere l'adeguamento delle strutture, depositando un progetto delle opere da sanare;
  2. se il tutto risulta a norma, il tecnico assevererà ciò senza intervenire sulle strutture, tramite un certificato di rispondenzaalle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione ed il certificato di collaudo, laddove richiesto dalla normativa vigente al momento della realizzazione.

 

                                                                                         Arch. Mirco Ciarlante

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L'esperto risponde: l'importanza del check-up dell'immobile - parte 3

Nell’ultima puntata abbiamo parlato di quanto sia importante la verifica di conformità catastale effettuate da un tecnico specializzato. Ricordiamo che si tratta solo del primo di tre passi da effettuare quando si vuole vendere la propria abitazione. Questo mese ci occuperemo del secondo punto.

La verifica di conformità urbanistica consiste sostanzialmente nell'accertamento, da parte del tecnico specializzato, della congruenza tra lo stato esistente dell'immobile e i progetti di costruzione che hanno autorizzato la realizzazione dello stesso. Oltre al progetto originario, è necessario che eventuali successive ristrutturazioni e altri interventi edilizi effettuati sull'immobile a seguito del progetto originario siano stati anch'essi autorizzati. La norma è semplice: l'ultimo titolo edilizio deve sempre rappresentare fedelmente l'immobile realizzato.

Fondamentale è quindi il ruolo dei Comuni: sono loro, infatti, a regolare lo sviluppo del territorio di competenza e a detenere i titoli edilizi, sia che riguardino permessi per realizzare edifici e altre opere edilizie importanti, sia che riguardino interventi più semplici o in forma "asseverata", quindi sotto totale responsabilità del tecnico privato. Tutti i progetti presentati e i relativi titoli edilizi che legittimano la costruzione e trasformazione di qualsiasi immobile, sono quindi custoditi all'interno degli archivi comunali.

Il proprietario che non dispone della documentazione necessaria per la verifica del proprio immobile può stare quindi tranquillo, in quanto può ottenere la documentazione urbanistica del proprio immobile facendone richiesta presso gli archivi comunali. Il tecnico incaricato potrà in questo caso anche direttamente occuparsi del reperimento documentale.

E se il proprietario è in possesso di tutta la documentazione urbanistica? In questo caso è sempre buona prassi effettuare comunque una richiesta di accesso agli atti edilizi presso il Comune in cui l'immobile ricade. Il motivo è semplice: occorre avere la certezza che la documentazione in possesso del proprietario sia effettivamente quella ufficiale. Può accadere, infatti, che i proprietari venditori abbiano un progetto che non corrisponde alla versione ufficiale presentata, in quanto ad esempio posseggono soltanto una bozza intermedia fatta dal progettista dell'epoca. Inoltre è molto importante verificare anche l'esistenza del certificato di abitabilità/agibilità dell'immobile.

Una volta ottenuti tutti i progetti relativi all'immobile e i relativi titoli edilizi dagli archivi, il tecnico specializzato dovrà ricostruire la cronistoria dell'immobile dall'epoca di costruzione fino ai giorni nostri, verificando la congruenza con lo stato realizzato.

Breve ma doverosa parentesi, riguarda gli edifici storici o costruiti anteriormente al 1942, data di emissione della Legge 1150/1942, prima legge urbanistica italiana. In questi casi la verifica urbanistica può essere evitata, ma a due condizioni: che si riesca a dimostrare inequivocabilmente e documenti alla mano che la costruzione sia precedente a tale data e che non siano stati effettuati interventi edilizi successivi. In caso di opere di ristrutturazione effettuate, la ricerca di limiterà solo alla verifica di congruenza dei titoli edilizi successivi al 1942.

Qualora dal lavoro del tecnico emergano delle incongruenze tra titoli edilizi e i relativi progetti e lo stato realizzato (in gergo tecnico chiamate difformità o abusi), si dovrà senza dubbio approfondire con attenzione e procedere alla regolarizzazione dell'abuso prima di procedere alla vendita del bene.

 

                                                                       Architetto Mirco Ciarlante

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