Dividere casa in due appartamenti: procedura e vantaggi del frazionamento

Il frazionamento di un immobile è ormai una pratica sempre più gettonata. In Italia, infatti, la maggior parte dei fabbricati ad uso abitativo sono di antica concezione, spesso sovradimensionati perché hanno un’età superiore ai 30 anni. Così molti proprietari di immobili, trovandosi in difficoltà nel mettere sul mercato appartamenti datati e dal costoso mantenimento, si vedono costretti a ricorrere a questo tipo di intervento.

Fino a 30 anni fa, infatti, costruire appartamenti dalle metrature generose, di 100 metri quadri o oltre, con lunghi ma inutili corridoi e molte stanze era la norma. Oggi, invece, la situazione è molto diversa: si prediligono appartamenti dalle metrature più limitate, di 50 o massimo 80 metri quadri, con pochi vani cercando di sfruttare al massimo gli spazi grazie a nuove tecniche edilizie e tecnologie all'avanguardia.

DEFINIZIONE Ma cos'è esattamente il frazionamento? Per definizione, è la divisione in due o più parti di un'unità immobiliare originaria. In parole povere, si divide il proprio appartamento in 2 o più appartamenti più piccoli in modo da valorizzarli e poterli sfruttare al massimo.

VANTAGGI I vantaggi, infatti, sono innumerevoli. In primis c'è l'aumento del valore: gli appartamenti piccoli vengono venduti con più facilità ma soprattutto cheil valore al metro quadro di un appartamento piccolo è maggiore di un appartamento grande. Poi c'è la possibilità di affitto di una porzione per mettere a reddito solo una parte del proprio immobile. Nell'altra parte il proprietario può continuare a vivere in maniera indipendente.

Da non sotto valutare anche la successione ereditaria: due o più eredi possano utilizzare una parte dell'immobile senza che questo debba essere venduto o ceduto solo ad uno degli eredi. Altra soluzione vantaggiosa è realizzare una porzione indipendente per i propri parenti: frazionare un immobile per destinarne una parte ai propri figli o genitori.

PROCEDURA Portare a compimento il frazionamento non è semplice per cui è consigliabile affidarsi ad un professionista abilitato che potrà occuparsi delle procedure amministrative. Dal punto di vista burocratico è necessario, prima di dar inizio ai lavori, trasmettere al Comune la cosiddetta CILA, la Comunicazione di Inizio lavori. Con tale documento il professionista attesta sotto la sua responsabilità che i lavori sono coerenti con le regole e i piani approvati e che sono compatibili con la normativa antisismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che i lavori non interessano le parti strutturali dell’edificio.

Assieme alla CILA occorre allegare Altri documenti come l'elaborato progettuale (i disegni tecnici eseguiti dal tecnico) e i dati dell’impresa che effettuerà i lavori di frazionamento o accorpamento dell’appartamento. A fine lavori si dovrà inviare al Comune una Comunicazione di fine lavori valida ai fini dell’aggiornamento catastale. 

Esistono ovviamente delle limitazioni agli interventi nel caso l'appartamento sia in un condominio. In generale non c'è bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea se il frazionamento non comporta la modifica di parti comuni e quindi non lede i diritti degli altri condomini. Solitamente, per evitare l'assenso dell'assemblea, è sufficiente che non venga modificato il pianerottolo comune.