A chi spetta il rifacimento dei sottobalconi?
«le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
Nell’espressione «volte, solai e soffitti» è compreso tutto quello che serve stabilmente a dividere orizzontalmente le due proprietà.
Dunque quando si tratta di sostenere la spesa di rifacimento del balcone aggettante, i costi vengono così distribuiti:
- - la copertura del pavimento è a carico del proprietario del piano superiore;
- - le spese dell’intonaco, della tinta e della decorazione della parte inferiore del balcone (sottobalcone) sono invece a carico del proprietario del piano inferiore.
Quindi, quando si tratta di tali spese, il condomino non entra in alcun modo e non può imporre al proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; allo stesso modo, però, il costo non sarà spalmato sull’intero stabile ma viene diviso tra il condominio del piano superiore (proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (cui il sottobalcone fa da copertura).
Dunque ricapitolando:
Tutti i balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’appartamento di cui essi sono un prolungamento. Le spese di manutenzione sono a suo carico e il condominio non ha a riguardo voce in capitolo. Solo le spese per la manutenzione del sottobalcone sono a carico del proprietario del piano inferiore.
Invece soggetti a un regime diverso sono tutti gli elementi decorativi del balcone che in virtù della funzione di tipo estetico che essi svolgono rispetto all’intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, sono considerati parti comuni. Salvo «prova contraria».
Cos’è la «prova contraria»?
Secondo il tribunale di Catania deve trattarsi necessariamente del regolamento di condominio (approvato all’unanimità) o degli atti di acquisto dell’appartamento. Secondo il Tribunale di Palermo invece, a contare non sono solo le carte ma anche i comportamenti e le prassi interna al condominio, ossia quelle condotte tacite dalle quali è possibile desumere l’accettazione di una determinata situazione di fatto che riverbera i propri effetti anche sul piano giuridico.
Quali spese sono a carico del condominio?
Diverso è il discorso per le parti del balcone che svolgono una funzione estetica e servono per abbellire la facciata dell’edificio. In questi casi, infatti, la Cassazione ha detto che: parapetti, cornicione o marcapiano, frontalini e tutti gli altri elementi di decoro architettonico si inseriscono nel prospetto dell’edificio e hanno la finalità di abbellirlo. Pertanto le spese relative a tali parti gravano sul condominio intero, ripartiti per millesimi; è quindi l’assemblea a decidere se e quando effettuare tali interventi.
Si tratta di oneri necessari a rendere gradevole l’edificio e di cui, pertanto, si devono fare carico tutti i proprietari per le rispettive quote.
Quando, però, i lavori non sono qualificabili come spese necessarie per ridare pregio alla struttura dell’intero palazzo, i costi della manutenzione e della ristrutturazione dei balconi sono a carico esclusivo del proprietario dell’immobile nel quale insistono.
fonte https://www.laleggepertutti.it/210164_sottobalconi-a-chi-spetta-il-rifacimento#Sottobalcone_a_chi_spettano_le_spese