L'esperto risponde: l'importanza del check-up dell'immobile - parte 3

Nell’ultima puntata abbiamo parlato di quanto sia importante la verifica di conformità catastale effettuate da un tecnico specializzato. Ricordiamo che si tratta solo del primo di tre passi da effettuare quando si vuole vendere la propria abitazione. Questo mese ci occuperemo del secondo punto.

La verifica di conformità urbanistica consiste sostanzialmente nell'accertamento, da parte del tecnico specializzato, della congruenza tra lo stato esistente dell'immobile e i progetti di costruzione che hanno autorizzato la realizzazione dello stesso. Oltre al progetto originario, è necessario che eventuali successive ristrutturazioni e altri interventi edilizi effettuati sull'immobile a seguito del progetto originario siano stati anch'essi autorizzati. La norma è semplice: l'ultimo titolo edilizio deve sempre rappresentare fedelmente l'immobile realizzato.

Fondamentale è quindi il ruolo dei Comuni: sono loro, infatti, a regolare lo sviluppo del territorio di competenza e a detenere i titoli edilizi, sia che riguardino permessi per realizzare edifici e altre opere edilizie importanti, sia che riguardino interventi più semplici o in forma "asseverata", quindi sotto totale responsabilità del tecnico privato. Tutti i progetti presentati e i relativi titoli edilizi che legittimano la costruzione e trasformazione di qualsiasi immobile, sono quindi custoditi all'interno degli archivi comunali.

Il proprietario che non dispone della documentazione necessaria per la verifica del proprio immobile può stare quindi tranquillo, in quanto può ottenere la documentazione urbanistica del proprio immobile facendone richiesta presso gli archivi comunali. Il tecnico incaricato potrà in questo caso anche direttamente occuparsi del reperimento documentale.

E se il proprietario è in possesso di tutta la documentazione urbanistica? In questo caso è sempre buona prassi effettuare comunque una richiesta di accesso agli atti edilizi presso il Comune in cui l'immobile ricade. Il motivo è semplice: occorre avere la certezza che la documentazione in possesso del proprietario sia effettivamente quella ufficiale. Può accadere, infatti, che i proprietari venditori abbiano un progetto che non corrisponde alla versione ufficiale presentata, in quanto ad esempio posseggono soltanto una bozza intermedia fatta dal progettista dell'epoca. Inoltre è molto importante verificare anche l'esistenza del certificato di abitabilità/agibilità dell'immobile.

Una volta ottenuti tutti i progetti relativi all'immobile e i relativi titoli edilizi dagli archivi, il tecnico specializzato dovrà ricostruire la cronistoria dell'immobile dall'epoca di costruzione fino ai giorni nostri, verificando la congruenza con lo stato realizzato.

Breve ma doverosa parentesi, riguarda gli edifici storici o costruiti anteriormente al 1942, data di emissione della Legge 1150/1942, prima legge urbanistica italiana. In questi casi la verifica urbanistica può essere evitata, ma a due condizioni: che si riesca a dimostrare inequivocabilmente e documenti alla mano che la costruzione sia precedente a tale data e che non siano stati effettuati interventi edilizi successivi. In caso di opere di ristrutturazione effettuate, la ricerca di limiterà solo alla verifica di congruenza dei titoli edilizi successivi al 1942.

Qualora dal lavoro del tecnico emergano delle incongruenze tra titoli edilizi e i relativi progetti e lo stato realizzato (in gergo tecnico chiamate difformità o abusi), si dovrà senza dubbio approfondire con attenzione e procedere alla regolarizzazione dell'abuso prima di procedere alla vendita del bene.

                                                                       Architetto Mirco Ciarlante