Spese condominiali: cosa sono e come si dividono tra gli inquilini

Spesso odiate ma sempre necessarie, le spese condominiali sono uno degli oneri che incombono ogni mese sulle tasche di proprietari e affittuari delle nostre case. Ma cosa sono, come funzionano e come si ripartiscono?

Le spese condominiali sono un onere relativo alle parti comuni di un edificio che grava su tutti i comproprietari. In un condominio, infatti, non vi sono soltanto i beni di proprietà esclusiva, ma anche zone di proprietà comune alle cui spese di gestione e manutenzione devono concorrere tutti i condomini. Ma cosa si intende per "bene comune"? A regolamentare il tutto è il Codice Civile che, all’articolo 1117, riporta un elenco di ciò che rientra sotto questa definizione, e cioè:

• tutte quelle parti di un edificio destinate ad uso comune, come il suolo dove l’edificio sorge, il tetto, la facciata, il portone, l’androne, le scale, i cortili, e via dicendo.
• Tutte le aree destinate al parcheggio e le zone dedicate ai servizi comuni come, lavanderie, sottotetti, ecc.
• Gli impianti, i macchinari e le installazioni di qualunque genere destinati a uso comune, quali ascensori, cisterne, impianti idrici e fognari, impianti di distribuzione del gas, del riscaldamento e dell’energia elettrica

Spese ordinarie e straordinarie

Le classiche spese condominiali si dividono in spese ordinarie e spese straordinarie. 

Ordinarie: sono  tutti quei costi relativi alla normale gestione e manutenzione delle parti comuni tra cui, giusto per fare qualche esempio, le pulizie di scale, pianerottoli e cortili, la manutenzione e eventuale riparazione dell’impianto di illuminazione, il pagamento di assicurazioni e imposte, ma anche il compenso dell’amministratore di condominio e le possibili spese di cancelleria.

Straordinarie: non sono costi continuativi nel tempo e derivano da eventi particolari o contingenze del momento. Queste spese possono corrispondere a cifre anche piuttosto elevate e possono riguardare ad esempio il rinnovamento della facciata del fabbricato, oppure l’installazione di elementi nuovi come ascensori. Queste spese, essendo appunto straordinarie, devono essere presentate durante le assemblee condominiali e vanno votate tra i condomini. 

La divisione fra condomini

Chi e come si pagano quindi le spese condominiali? Per la legge è il proprietario di ogni singola unità che compone il fabbricato a doversi fare carico delle spese condominiali, indipendentemente che questo le utilizzi oppure no.

Per quanto riguarda chi è in affitto, le spese condominiali vede a carico del proprietario quelle straordinarie, mentre restano a carico dell’inquilino quelle ordinarie. Situazione simile in caso di usufrutto: al nudo proprietario, e cioè il titolare del bene, spetta il pagamento delle spese straordinarie, mentre l’usufruttuario, e cioè il titolare del diritto di godimento dell’immobile, deve farsi carico delle spese ordinarie.

Per ciò che invece riguarda un contratto di comodato d’uso, queste sono generalmente a carico del comodatario, ossia colui che concede il bene in comodato, anche se è possibile che tra le due parti si prendano accordi diversi, suddividendosi le spese ordinarie e quelle straordinarie. In ogni caso il referente per il condominio rimane il comodante.