Immobiliare, mutui in frenata a inizio 2019: pesano le incertezze sull'economia

I tassi rimangono vicini ai minimi storici, ma i timori sulle prossime manovre economiche non incentivano gli investimenti.

Nonostante un 2018 terminato in crescita (+9,0%) e le compravendite in salute (+8,8%, dati Agenzie delle Entrate e Associazione bancaria italiana) i mutui stanno subendo una flessione: nel primo trimestre 2019 l'Osservatorio di Assofin ha registrato una contrazione dei flussi di mutui erogati del 5,9%, mentre Crif ha notato una contrazione delle domande di mutuo del 9,2%. 

Ma a cosa è dovuto questo calo? Secondo le prime stime non alle condizioni del mercato tricolore che, al contrario, restano tutto sommato favorevoli: l tassi di interesse sui mutui sono al minimo storico, i prezzi degli immobili rimangono stabili e non si registrano restrizioni da parte delle banche all’accesso al credito. 

Sembra, invece, che causa della contrazione della domanda sia da ricercare nelle incertezze politiche ed economiche: lo spetto della procedura d'infrazione per debito eccessivo, la possibile manovra correttiva e poi soprattutto i timori per la manovra economica del prossimo autunno col tema di una possibile patrimoniale o del taglio delle detrazioni. Tutti questi fattori stanno determinando un clima di sfiducia che non incentiva gli investimenti di medio/lungo periodo.

Cosa si può prevedere per il futuro? Da un lato i tassi dovrebbero mantenersi vicini ai minimi storici: l'Irs (l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso) da gennaio a giugno ha perso quasi la metà del suo valore, l'Euribor (tasso di riferimento che indica il tasso di interesse medio delle transazioni finanziarie tra le principali banche europee) è sceso sotto l'1% menre la Banca Centrale Europea ha confermato il costo del denaro ai minimi. 

Dall'altro, però, il clima di incertezza impedisce una vera e propria impennata, o comunque una crescita costante del mercato dei mutui. Per una positiva inversione di tendenza occorrono segnali concreti di una ripresa economica. La situazione dell’andamento del mercato dei mutui 2019 dovrebbe quindi mantenersi stabile, senza particolari sussulti.

 

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Mutui ipotecari in aumento: +9% nel 2018. Tassi al minimo storico

Secondo il Rapporto Immobiliare di Agenzie delle Entrate e Abi, aumenta il capitale finanziato mentre il tasso medio è del 2,17%

Almeno una casa su due viene acquistata con un mutuo. A dirlo è il Rapporto Immobiliare 2019 dedicato al residenziale e preparato da Agenzie delle Entrate e Associazione bancaria italiana (Abi) che analizza volumi, capitali erogati e tasso medio dei mutui registrato nel corso del 2018. 

Sono circa 283 mila gli acquisti di abitazioni assistite da mutuo ipotecario con un aumento rispetto all'anno precedente dell’8,8%. Analizzando le varie aree del paese, i maggiori incrementi si osservano nel Nord-Est e nel Centro,+12,3% e +10,5%, rispettivamente, con un’ incidenza che sfiora il 55% per il Nord Est ed è del 53,2% al Centro. Una variazione sostenuta si osserva anche nelle Isole (+9,1%) mentre il recupero è del 6,4% per il Nord Ovest e del 7,3% per il Sud.

A favorire la ripresa dei volumi scambiati hanno contribuito due fattori in particolare: da una parte la flessione dei prezzi delle case, dall'altro il livello particolarmente modesto dei tassi di interesse. Questi dati hanno permesso di aumentare la capacità delle famiglie italiane di accedere al finanziamento bancario per l’acquisto della propria abitazione. Anche il "Loan to Value", cioè il rapporto tra l’ammontare dei nuovi mutui residenziali erogati dalle banche e il valore dell’immobile oggetto dell’acquisto analizzato in un rapporto di Bankitalia, risulta in crescita dal valore minimo del 55,0% nel 2013 al 74,3% di fine 2018.

Nel 2018 il capitale complessivo finanziato è di 35,7 miliardi di euro, in aumento del 9% (circa 3 miliardi in più). I rialzi sono diffusi in tutto il Paese con percentuali che oscillano tra il 13% del Nord Est e il 5,9% del Nord Ovest. Il capitale unitario per un’abitazione ipoteca risulta stabile al livello riscontrato nel 2017. A livello nazionale il valore medio è di circa 126 mila euro, raggiunge i 130 mila euro medi unitari al Nord Ovest ed è minimo a 108 mila euro nelle Isole. 

Parlando invece di tassi, quello medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni nel 2018 diminuisce ancora di 0,22 punti percentuali portandosi così al 2,17%: si tratta di un nuovo, ennesimo minimo storico. I tassi medi più elevati sono nelle regioni del Sud (2,34%) e nelle Isole (2,25%), mentre i tassi più bassi, poco sopra il 2%, si registrano nelle regioni del Nord (2,04% al Nord Est e 2,08% al Nord Ovest). La durata media del mutuo16 è sostanzialmente ferma a 22,9 anni e risulta analoga tra le aree del paese. Cala quindi anche la rata media: 585 euro mensili, in diminuzione del 2,1% rispetto al 2017.

 

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Mutui, Bce e allarme spread rientrato: ecco perché le banche non aumentano i tassi

Nonostante le previsioni non proprio rosee per l'economia tricolore, ancora oggi conviene accendere un mutuo.

I tassi dei mutui? Aumenteranno poco e in maniera graduale nei prossimi mesi, senza scossoni. Dopo l'allarme sui mercati, in molti hanno temuto un'inevitabile crescita dei tassi: le banche, infatti, avevano reagito alla paura aumentando il proprio margine di guadagno sui mutui, margine  negli anni della crisi si era ridotto tanto da rasentare valori vicini allo zero. Ma il costo dei mutui non è aumentato come ci si aspettava, anzi. 

Sono diversi i fattori che, nonostante le acque ancora agitate sui mercati e le previsioni non proprio rosee per l'economia tricolore, tengono i tassi ancora bassi. A spiegargli è il portale Mutuionline.it: i primi due dati da citare sono quelli di Euribor ed Eurirs il cui trend dipende dalla decisioni prese dalla Bce. L’Euribor segna -0,31% da novembre, l’Eurirs a 20 anni segna a febbraio l’1,19%.

Un altro elemento che contribuisce a non far aumentare i tassi sono le rassicurazioni della Bce, nonostante il fatto che si sia definitivamente chiuso il famoso "Quantitative easing" che nei momenti più neri della crisi aveva rappresentato un vero e proprio scudo per il sistema bancario italiano. La Banca Centrale Europea ha messo in pratica una la "long term refinancing operation": una serie di operazioni di finanziamento a lungo termine a condizioni agevolate per le banche.

Acquistare casa adesso conviene quindi? La risposta è sicuramente sì. Nell'immediato futuro, infatti, si potrà stipulare un mutuo a condizioni molto vantaggiose. 

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