Comprare casa col Mutuo al 100%: ecco chi può chiederlo

La casa è spesso un sogno irrealizzabile per i giovani precari, ma alcuna banche concedono anche un finanziamento con un Loan to value del 100%

Un mutuo che copre l’intero importo del finanziamento per l’acquisto della propria nuova casa? È possibile, anche se solo a determinate condizioni. La casa rappresenta sempre un pilastro importante per gli italiani ed è l'obiettivo di tanti giovani soprattutto quando riescono a trovare un lavoro stabile.

Il problema, però, è quella della somma iniziale da versare: solitamente, infatti, un mutuo finanzia non più dell’80% del valore di un appartamento, ciò in ottemperanza alla richiesta di garanzie di sostenibilità del finanziamento da parte della banca e molto spesso,  alla luce delle condizioni attuali di precarietà del lavoro, i potenziali mutuatari difficilmente riescono a mettere da parte risparmi sufficienti per accendere un finanziamento in questo modo.

Se non si hanno quei “famosi” risparmi da investire nel breve periodo, la strada resta quella di trovare una banca che finanzi integralmente il mutuo: ci sono infatti degli istituti di credito che concedono il finanziamento anche con un Loan to value del 100%. Si tratta appunto dei mutui 100%, che però richiedono delle condizioni di garanzia in più. 

I Mutui al 100% possono essere concessi se il valore di perizia dell’immobilie risulta inferiore alla richiesta da parte del potenziale mutuatario, o in presenza di determinate offerte da parte delle banche. Il rischio di insolvenza è più concreto e per questo la banca richiede qualche garanzia in più, in particolare l’appoggio di un garante con un contratto a tempo indeterminato che possa eventualmente subentrare al mutuatario in caso di suo mancato pagamento delle rate.

Il vantaggio di questo tipo di mutuo è ovvia: consentire di comprare una casa anche a chi non ha risparmi a sufficienza per coprire una quota importante del costo dell'immobile, ma il suo prezzo sarà più alto del normale. Le rate saranno decisamente più consistenti rispetto a un mutuo al di sotto del 80% del valore dell'immobile. Ma ci sono anche diversi svantaggi.

Il primo, e più importante, è lo spread molto più alto applicato dalla banca per compensare la possibile insolvenza del debitore. Per quei pochi istituti che li erogano, il prezzo da pagare è quasi quadruplicato e quindi molto alto, nonostante tassi dei mutui ai minimi storici. Il secondo punto a sfavore riguarda la possibile polizza di assicurazione che eleva il costo del finanziamento stesso e la banca potrebbe richiedere come ulteriore garanzia.

 

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Acquisto di una casa già affittata: i consigli per evitare brutte sorprese

Comprare un immobile già in affitto si può ma bisogna tener conto della durata del contratto di locazione. Occhio poi al bonus casa.

Stai per comprare casa ma dentro c'è già un inquilino regolamento in affitto? è possibile e, anzi, potrebbe aggiungere valore all’investimento, dal momento che chi acquista – ammesso che non abbia intenzione di abitare egli stesso nella casa che va a comprare – si assicura insieme alle quattro mura anche una fonte di reddito, rappresentata dal canone versato regolarmente dall’inquilino, a patto che si tratti di un affittuario virtuoso.

Tuttavia, prima di concludere la trattativa sia acquirente che compratore devono considerare alcuni fattori per evitare di avere sgradite sorprese o, peggio, essere costretti a dispendiose battaglie legali. 

È possibile porre fine al contratto di locazione per trasferirsi nell’abitazione appena acquistata? La risposta è "sì" ma ma con delle restrizioni. Come chiarito da una recente sentenza della Cassazione, conta la durata del contratto d’affitto: se questa è di nove anni, l’inquilino potrà opporlo al compratore.  Il nuovo proprietario non sarà dunque legittimato a mandare via il locatario se la registrazione del contratto risulterà essere anteriore al rogito. 

Se il contratto di locazione supera i nove anni, l’inquilino potrà invece opporlo all’acquirente solo se trascritto nei registri immobiliari pubblici. Ciò significa che, in caso di mancata trascrizione, il contratto sarà opponibile per massimo nove anni dall’inizio della locazione. È possibile anche che nel contratto di locazione sia inserita a priori una clausola che preveda il rispetto del contratto di locazione fino al momento della sua scadenza.

L’acquirente, se da un lato è tenuto a rispettare la locazione, dall’altro subentra, dal giorno del suo acquisto, in tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto stesso. Quindi può esigere i canoni non ancora versati alla data del rogito e quelli maturati dopo, non anche quelli anteriori. Così, ad esempio, se l’inquilino è moroso nei confronti del vecchio proprietario, il nuovo non potrà sfrattarlo se la morosità non riguarda il periodo successivo al passaggio di proprietà.

Da tenere presente anche la questione del cosiddetto "bonus casa": se l’inquilino non lascia libera la casa entro 18 mesi, può far perdere a chi acquista il diritto di beneficiare delle agevolazioni fiscali legate alla prima casa. Perché una casa risulti “abitazione principale”, infatti, occorre che chi acquista ne faccia la propria residenza entro 18 mesi dal rogito. Se in quei 18 mesi la residenza è invece in capo all’inquilino preesistente, il bonus prima casa per il nuovo proprietario rischia di decadere. 

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